商业不动产运营公开课

课程收获与收益
1、从物业管理熬运营管理，再到资产管理，课程将各个过程的发展脉络清晰地呈现，于其中，给出了资产管理的主要指标和内涵；
2、概括了资产管理与运营管理之间的关联，揭示了资管与运管互为镜像的内在逻辑；
3、把资产管理的量化指标予以计算演示，帮助理解资产质量衡量的显化，从而帮助提高运营质量；
4、将轻资产管理的模型、收费模式、各模式下的优缺点一一展现，帮助设计轻资产管理输出时需要把握的要点。
5、把握资产管理的概念，熟悉其指标体系；
6、从资产管理的视角，审视运营的质量，从而体会运管质量支撑资产质量、资管概念拓宽运管手法的本质；
7、熟悉和掌握轻资产管理输出的方法和模型设计

课程对象
1、有商业地产项目在开发或运营的开发商、投资商及业主董事会成员、高管、项目总、项目副总、营销总、运营总、招商总、设计总、物业管理总等；
2、有商业地产运营管理团队需要系统性培养、提升的；
3、对于商业地产发自内心的热爱、希望长期从事商业地产行业的人士。

课程讲师
范老师：
拥有20年商业地产工作经验，成功开发和管理了众多商业项目，操作过多个位于上海市中心及长三角商业中心区域，由国际和香港著名房地产开发商投资运营的的大型商业项目，其中包括数个25 万平方米以上的城市综合体项目，以及10万平方米以上的商业项目。
在商业项目开发、市场定位、招商运营、物业管理及资产管理等商业地产全过程积累了大量成功经验，对中国市场有深刻的认识与理解，积累了丰富的品牌资源。
主导开发与运营项目：上海梅龙镇广场、上海中信泰富广场、长风景畔广场、上海老西门新苑、宁波泰富广场、英特宜家。

课程内容
第一篇：资产管理及其本质
1、资产管理的理念
1.1资产管理的注重点
案例一：恒隆2023年年报分析
1.1.1资产管理与运营管理之间的关系
1.1.2从商管到资管的维度升级
1.2资本化率及其与资产价值之间的关联
1.3资产管理的价值衡量体系
NPI NOI EBITDA
1.4几个关键指标之间的管理和衡量项目是否盈利的指标
2、资产管理的抓手
2.1资产价值的计算和工具
2.1.1在项目的初始投资阶段
2.1.2在项目的运营阶段
2.1.3在项目的退出阶段
2.2资管与运管的平衡
2.3资管对于信息化管理的要求
3、资产管理视角下运营目标的确立
商业地产的经营目标，是确保足够的现金流，即“挣钱”的能力
3.1开业率如何影响NOI
3.2经营能力的精确测算
3.2.1租金收入的几个不同部分和不同阶段
3.2.2租金收入和其他收入的汇总和关联
3.2.3影响租金收入的因素
第一，掉铺及其出现的时点的一般规律
第二，客流不能支撑住租金
第三，市场重大变化时的应对
案例三：市场外因下的调整
3.3运营质量支撑住了资产质量--运营指标的确定
3.3.1可售和持有混合经营时各自底价的确定方式
3.3.2客流和有效转换率及获客成本
3.3.3EBITDA利润额及三个重要经营和财务指标的内涵
3.4运营收入和支出的分类
3.4.1收入分类和流向
3.4.2支出分类和流向及占比
3.4.3成本控制要素及衡量指标
3.5运营指标体系建立
3.5.1运营管理端指标体系
3.5.2运营租户端指标体系
3.5.3资产管理价值于运营管理中的两个里程碑
4、精细化运营是资产价值的基石
4.1会员系统（CRM）的建立对于营业额的支撑
4.1.1客户关系管理建立及其运用
4.1.2消费者画像和招商业态及品牌级次
4.1.3
4.2建立会员制
4.2.1积分的本质和逻辑
4.2.2积分的来源
案例六：
4.2.3构筑积分全价值链
4.3品牌孵化
4.3.1初创品牌的“需求”
4.3.2购物中心对于品牌孵化的两个步骤
4.4良好的物业服务是构建牢固的底层资产
4.4.1不同阶段的物业角色
4.4.2保证物业服务质量采用的工具

第二篇：轻资产管理
1、“轻资产”真伪命题的争论
1.1何谓“轻资产”？
1.2“轻资产”模式兴起的原因和本质
案例七：
1.3“轻资产”对于地产开发公司转型是否是一个途径，还是捷径？
1.4案例八：……商管轻资产输出特征详解
2、商业投资回报途径
2.1租金收益和现金流
2.2资产增值和价值提升
2.3如何测算资产价值
介绍三种方式
3、“轻资产”的优势和难点
优势：
1）投资和管理分离
2）专业度与经营成功率
3）价值实现的多方合力和一家独斗
难点：
4）诚信和信任感是基础
5）利益与责任
4、轻资产模式
1）物业租赁
2）品牌输出及运营管理
案例十：
3）参股并管理
案例十一：
4）合资公司
5、“轻资产”管理操作步骤
5.1如何测算服务管理费
5.2用专业能力为委托方资产增值
案例十二： ……“融资性租赁”
5.3如何组建团队及与业主方合作
6、成功“轻资产”管理要素
6.1基础文件的扎实
6.2流程和制度的完整并简便
6.3专业度的水准
6.4把握资管与运管的关系
7、退出机制
7.1引入战略投资者
7.2整体出售
7.3REITs
7.4公司内部分拆

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