房地产投资测算实务公开课

【课程背景】
我国房地产发展正在进入一个新的时代，不再是单一的土地金融和二级开发，而对其产业招商引资、商业运营、教育体育等方向有了更多的要求。各企业在投资模式、运营体系、成本控制、设计创新等方面都有一定的趋同性，投资专业如何提升行业认知，提高拿地成功率，将成为员工自身甚至地产企业生存和发展的重要要求。
企业如何做好正确的拿地决策？分享标杆房企拿地模式，掌握土地价值判断的方法，熟练运用项目最优规划、以及简洁实用的项目可行性方案的操作？
本课程主要围绕投资拓展的道、术与具体执行等维度展开，从投资拓展趋势、价值研判体系、拿地模式、并购流程及使用收并购的实操工具，结合众多经典案例，全面解析房地产投资拓展，增强地产投资管理者的投资管理和实操能力，帮助企业从投资拓展方面，打造强有力的市场竞争优势。

【培训对象】
1、房地产开发企业总经理、投资副总、片区总经理、项目总、设计副总、营销副总等具有战略规划与投资运营决策力的决策层；
2、投资拓展部门人员、财务、成本、法务、资金、前期、策划、设计、营销等条线管理者以及拿地相关的部门人员。

【课程收益】
1、企业如何做好正确的拿地决策？分享标杆房企拿地模式，掌握土地价值判断的方法，熟练运用项目最优规划、以及简洁实用的项目可行性方案的操作
2、地产投资的全过程解析及风险防范
3、各种拿地模式和渠道的风险有哪些？如何规避？
4、不同交易模式的项目投资测算工具、方法以及可行性研究
5、不同交易模式的相关法律实务解析及防范。

【课程内容】
第一部分 房地产投资实务与拿地决策
一、拿地决策
1、典型房企拿地模式及战略模式
（1）万科：股权合作代表
（2）招商：招拍挂/勾地
（3）华润：招拍挂/旧改
（4）卓越：城市更新
（5）绿城：代建
二、投资交易模式
1、交易类型：一级市场、二级市场
2、定义介绍：招拍挂、一级土地开发、勾地、城市更新、收并购、代建
2、交易模式特点及难点：
（1）招拍挂交易方式简析
（2）收并购交易方式简析、优劣势、难点
（3）城市更新交易方式简析
三、地产投资的流程
1、地产投资流程：招拍挂、收并购、旧改
2、土地信息的收集：信息的来源与种类
3、土地信息初判：重要性维度与可行性维度
4、经济可行性研判：财务测算涵盖内容、输出结果、评价指标、投资标准、专业报告
5、可行性研究报告
6、商务谈判及交易方案：合作意向书、合作协议
7、投资达成
8、投资达成后事项

第二部分：房地产投资测算
【问题1、2、3、4、5】
一、投资测算的经济可行性研判
1、财务测算的基本逻辑：模拟一条项目开发运营的现金流，定量的论证项目的经济可行性，以帮助投资者决策
2、财务测算的前提输入条件：
（1）设计规划指标
（2）销售计划
（3）运营计划
（4）土地成本
（5）建安成本：全成本构成、影响成本的主要因素（容积率、停车效率、场地条件、红线外投入、车位、装配式建筑、财务费用）
（6）三费：管理费用、营销费用、财务费用
（7）三税：增值税、土增税、所得税
（8）经营物业假设
（9）融资方案
3、财务测算的输出结果：核心评价指标、现金流量图、敏感性分析
4、生成可行性研究报告
二、财务测算模块解析
1、招拍挂项目测算
（1）城市板块深化研究：如何充分认知市场
（2）测算视角下的产品最优化：怎样提高货值？
（3）测算视角下的成本最优化：怎样降低成本？
2、收并购项目测算
（1）交易对价的确定
（2）溢价的处理：直接处理、间接处理及【案例】
（3）税务的特殊处理：视同销售
（4）不同交易架构对测算的影响
3、城市更新项目的测算
（1）“6+3“方法论
（2）城市更新规划指标确定：
（3）城市更新项目拆迁成本确定
（4）城市更新项目补缴地价确定：
（5）城市更新项目收益的核心影响因素
三、开发税务问题
1、不同拿地模式应关注的税务问题
（1）一级市场：招拍挂/勾地，一二级联动，三旧改造
（2）二级市场：土地转让，股权收购，增资扩股，合作开发，土地作价入股，联营型，委托代建
2、收并购财税问题处理
（1）财税处理原则：降低税负、延迟缴纳
（2）合法合规合理
（3）其他特殊形式
四、投资测算实例操练
1、投资测算不同阶段：
（1）初判可研阶段
（2）详判定案阶段
（3）项目可研阶段
2、测算内容：主要科目解读：全成本科目、利润表及现金流量表
3、测算依据：专业板块专业报告
4、全成本解读：
5、投资阶段影响单方建造成本因素：容积率、停车效率、场地条件、红线外景观、车位售价、装配式技术、财务费用
6、投资测算实战演练
（1）第一步：项目定位
（2）第二步：户配及规划方案
（3）第三步：运营计划示例
（4）第四步：测算演练详解
（5）第五步：压力测算
7、投资测算练习：算土增税、算利润率、算地价、算最低售价

第三部分：投资相关法律实务
【问题6、7】
一、在建工程转让
1、法律特点及适用情况：交易前提、交易特点、适用情况
2、法律风险及防范措施
3、尽职调查关注点
4、在建工程转让的特殊情况：未达到25%投资额的处理方案
【案例】：青岛S项目
【案例】：大连H项目
二、股权类合作开发
1、法律特点及优劣势
2、法律风险：土地风险、股权风险、债务风险
3、尽职调查的关注点
4、法律风险防范主要原则：
（1）股权收购之买新不买旧
（2）股权收购之收购还是增资
（3）股权收购之直接收购还是间接收购
（4）收购前法律财务尽职调查，合同设置相应条款
5、股权收购的特殊情况
（1）土地尚未落实
（2）目标股权有瑕疵
（3）有前置审批要求：国资股权，外资股权
（4）特殊情况的股权收购：分立公司、股权退出、小股操盘
三、联营型合作开发
1、法律特点
2、法律风险及防范措施
【案例】：深圳地铁与万科合作项目
四、委托代建代管
1、法律特点及适用情况：交易前提、交易特点、适用情况
2、法律风险及防范措施：合作模式、风控措施
【案例】：温州项目
五、合作项目公司管理约定
1、控股和参股项目的主要协议
2、操盘方与参股方项目管理
3、合作协议中的主要约定内容
六、投资法务疑难杂症
1、标的资产的自身瑕疵
【案例1】：坂田项目（规划冲突）
【案例2】：南山项目（拆迁不可控）
【案例3】：惠州项目（土地无法移交）
2、行政审批的风险
【案例4】：龙岗项目（政策变化）
3、或有负债出现的风险
【案例5】：平湖项目（涉诉）
4、土地成本及税务风险
【案例6】：宝安项目（土地成本是否抵税）
5、合作方风险
【案例7】：资产包（优先购买权）
【案例8】：惠州项目（合作方意愿）

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