房地产企业涉税问题解析
                                                 
【课程背景】
   房地产行业是一个特殊的行业，它不仅仅有自己的企业所得税处理办法，也有自己的增值税处理办法，甚至，土地增值税也几乎是为房地产量身定做的，其主要收入来源也是房地产。但是，房地产的税负率却大不相同。有的整体税负率在3.8-5%，有的是6-8%，而有的却达到惊人的9-30%！为什么差距如此之大？正常的房地产行业在我国的税负大环境 下，最优税负率是多少？正常税负率是多少？万科集团如何做到公司整体税负率=6.83%？增值税税负率=0.89%？企业所得税税负率=3.54%，土地增值税税负率=1.9%的？
   根据多年的经验，房地产的整体税负率在3.8-5%属于财税系统非常健康；税负率在6-8%算是财税系统比较健康；税负率为9-20%属于未经筹划，自然发展的财税系统；20%以上属于病态财税系统——公司的存在就是为了给国家纳税。
   如此大的差距是如何产生的？一个十亿元的盘，纳税总额竟然可以最低交税3800万到最高交税3亿！?其中固然有房地产企业的业务流程与税收操作的特殊性，但更重要的原因是财税系统未经科学设计。而且，由于决定房地产项目成败的一个重要税种——土地增值税是地方税种，导致同一部税法，各地理解，执行有天壤之别。其他税种，也是如此。由此，就形成了很多边缘性的问题，给企业带来了困扰，也带来了机会!如何化困扰为机会？变被动为主动？巧妙利用政策，让企业做到安全的同时，税后利润最高才是目的。
   如何能在不违法的基础上，经过科学设计，合法少交税呢？根本不是如何做账的问题，而是如何根据税法边缘如何设计你的方案的问题，今天的内容，就是为这些问题的解决而设计,解决公司的所有涉税点的分析，为我利用，让企业轻装上阵，安全降税，稳健发展。

【课程收益】
1、房地产全程疑难问题解析，让你的企业税收优化到最佳点。
2、根据不同涉税点，深入解析，指明方向。
3、不交冤枉税，用足优惠税，开展筹划税，交足应交税享。

【课程对象】
地产开发商集团高层、房地产企业高管、房地产财务管理、房地产销售人员

【课程大纲】
第一节  筹建初期的税收筹划方案
一、设立公司股东的筹划
什么样的股权构架最适合房地产？如何设计？利弊是什么？
案例：股权转让如何从缴税一个多亿到不交税？
二、个人非货币性资产投资税收规划
如何利用非货币投资做到不交税，晚交税？
三、新设项目公司购买土地的筹划
案例解析：买地几种方式，小心有大坑！如何识别并避免？
四、土地使用权不变更项目合作开发的筹划
项目合作，如何做到转移亏损？如何变不能抵扣为随意抵扣？
五、土地使用税、契税的纳税时间规划
案例：土地使用税也能筹划？如何做到不交？少交？晚交？这是技术活！
六，新公司小规模期间增值税进项税额抵扣筹划
增值税不能抵扣，那是因为你技术不行！让抵扣合法且随心所欲！
七， 银行不给房地产贷款，如何解决？如何利用供应链金融，解决房地产融资问题？
八， 讲故事，也能节税？而且大量节税？
呈现方式：案例，表格，数据，讲解

第二节  开发环节税收筹划方案
一、如何筹划合法有效凭证？为什么你的票不能抵扣？如何才能做到合法抵扣？
二、采购环节，如何比价？13%专票和普票比例是多少？
三、房地产企业也能加计抵扣？如何做到？
五、扩大固定资产无形资产核算范围如何规划？
六、一般计税进项税额认证抵扣筹划
七、贷款服务进项税额也能抵扣？如何做到？
八、关联方交易税收筹划
九、集团内关联方无偿占用资金的筹划
十、从小规模纳税人购买苗木等业务规划？
十一、单位向个人租房，如何签合同？
十二：合作开发，如何筹划？
大型合作开发案例剖析，让你顿悟！
十三 多项目配建房，在一个项目里建设，如何分配到各个项目公司？
十四  红线外成本不能扣？按我说的，你就能扣！而且土增税还能加计！
呈现方式：案例，讨论，数据，讲解

第三节  销售环节的税收筹划方案
一、增值税纳税义务发生时间为什么很重要？如何破解？
二、企业所得税收入案例：担保损失，如何确认损失？如何实现盈亏公司之间的利润互动？
三、设立分支机构分解收入如何合理筹划？
四、灵活用工平台，如何防范风险？
案例：上海乐店超市如何签了灵活用工合同还败诉？
案例：山东抓捕40多人!因为虚开，为什么？
深度：灵活用工，为何如此企业趋之若鹜？
四、拆迁房屋实物补偿处理筹划
五、折扣销售、低价销售：如何掌握一个合理的税法的度？
六、售后回租促销的税收方案
案例：售后回租，怎么操作才合法而且税负低?一般人想不到。。。
七，买一赠一，如何做到不交税？
八、以老带新”奖励税收规划
九、车位!车位！车位！如何破解车位的涉税问题？终于有答案了
十、买房送装修，为什么企业这么热衷？
十一、房企出租房，如何做到不交冤枉税？
十二，讲故事，如何省税？
呈现方式：案例，讨论，数据，讲解

第四节  个人所得税税收筹划方案
一、年薪五十万，如何发放最省税？
二、年终奖、股权激励的税收筹划
三、营销人员业绩提成如何筹划？
四，高管年薪百万，却不用交一分钱税还合理合法？如何做到？
案例，流程，依据
五、私车公用，如何筹划，让企业和个人都满意？
六、股权转让，如何做到从缴税几百万到一分钱不交？
案例一：法人企业的股权转让
案例二：地产公司持有矿业股转如何从一亿个税到不交税？
案例三：税局说你偷税3000万，罚款3倍，滞纳金6000万！如何化险为夷，毫发无损？
七、关联公司两处兼职筹划
呈现方式：表格，讨论，数据，讲解

第五节  完工后期的税收筹划方案
一、完工交房时间的选择规划
交房差一天，缴税差一年！
二、对象报备错了，别的就都错了！
三、项目完工，交完土增税，形成大窟窿！如何弥补？潘石屹用实际行动告诉你！
四、股权转让撤资减资筹划
不干了，撤资！别着急，这里也有道道！
五、母子公司之间资产划转税收筹划
六、亏损企业弥补亏损利用规划
七、利用企业分立低税负转移资产筹划
八、企业注销，你只知道清算？必须交税？那你就多缴税了！

房地产企业涉税问题解析