房地产策划的分类与内容

房地产策划从地产类别上可细分为：商业地产策划、工业地产策划、住宅地产策划等。内容上则涵盖营销推广、公关活动策划、销售策划、广告策划等多个方面。随着地产行业的飞速发展，新生的策划领域也层出不穷，都需要进行系统的学习和实践。

项目策划与可行性研究

一项目策划即是房地产开发项目的可行性研究，其根本目的在于实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容涵盖项目概况、开发项目用地的现场调查及动迁安置、市场分析和建设规模的确定、规划设计影响和环境保护、资源供给、环境影响和费用分析等方面。

投资机会研究与初步可行性研究

投资机会研究是项目策划的初始阶段，主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，寻找最有利的投资机会。初步可行性研究则在机会研究的基础上，进一步论证项目建设的可能性和潜在效益。

详细可行性研究与项目评估

详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，对项目的技术、财务、经济进行全面分析，为决策提供关键依据。项目的评估和决策是国家规定的必要步骤，必须委托有资格的咨询评估单位对项目可行性研究报告进行评估论证。

房地产营销策划的重要性与误区

随着房地产业的理性化发展和市场竞争的加剧，房地产营销策划逐渐得到业界的广泛关注和认可。在实际操作中，许多开发商对房地产营销策划的认识仍停留在表面，存在着诸多误区。如忽视消费者研究，过于执著于对竞争者的研究；过度追求品牌建设和战略规划，忽视了产品和服务的实际价值；定价策略粗糙，缺乏精细化视野；市场定位趋同，缺乏对项目独特性的挖掘等。这些误区不仅影响了营销效果，也增加了行业泡沫和风险。

房地产营销策划应有的视野与精度

房地产营销策划应具备专业消费者调研的视野和精度，对消费者进行深入研究，发掘项目的独特性，制定精准的市场定位和营销策略。避免盲目跟风和过度竞争，注重产品和服务的实际价值，实现持续、健康的发展。定价策略应精细化，根据项目差异性进行精准定价，避免一刀切的简单策略。只有这样，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出，实现项目的最大化价值。

事实上，我们应该根据顾客的不同需求而非房型来细分我们的产品。我们不应该仅仅对整个项目进行全面的包装，而是应该对每一类产品进行精细化的包装。定价策略也不应简单地采用总均价加成的方式，而应该考虑类别均价加成的方法。

在房地产策划中，过度依赖大规模的广告攻势和大众媒体是常见的做法。有人曾包下《解放日报》一整天的广告版面，如果没有政策限制，甚至可能争夺报纸的冠名权。对于一个项目而言，其顾客数量最多也不过几千人，使用发行量巨大的媒体是否真正有效，是否会造成大海捞针的局面，值得深思。随着媒体干扰的增大，其边际传播收益正在直线下滑。我们或许应该考虑采用更为精准实效的“小众传播”方式。例如，P＆G旗下的海飞丝就针对不同目标群体制作了7个版本的广告。

由于需要针对众多小众目标群体进行复杂而多变的整合运作，小众传播的难度无疑会更大。但如果你不展示出深厚的策划功力，又怎能证明其难度呢？

二、房地产营销策划方案的具体实施

准备期：从项目立项启动到项目预售开始之前。此期间主要是导入项目形象，从无到有地提升认知度。宣传策略以项目形象宣传为主，包括项目总体介绍、区位及定位发展。媒体选择包括电视、户外、工地围挡、售楼处等面向全体市场的媒介宣传，辅以楼书和销售单页。

蓄客期：从项目开始接受市场客户问询及登记至开盘之前。此阶段的宣传策略主要是归纳项目总体卖点，介绍样板间和首期入市产品。销售策略重点在于通过蓄客，统计来访来电客户需求，分析本项目的产品需求情况，以及竞争对手的入市周期与产品特点，为下阶段的产品推出和定价提供决策依据。

开盘期并不是必须的销售阶段，其目的是促销和项目宣传。如果常规销售已经实现了大部分销售目标，那么开盘仅仅是形式而已。开盘工作的主要内容包括客户选房及附属物、签约及付款，以及现场宣传推广活动。

持续销售期包含强销期至常规销售阶段。在此阶段，主要在有前期市场宣传推广及客户积累的基础上，对剩余房源进行自然销售。宣传策略主要延续原有宣传，同时注重项目整体优势、规划、景观等内容的宣传，以及项目在售产品的具体信息如户型、配套和促销策略的直接传递。销售策略则根据现有产品组合，按照销售目标向客户推荐，随着可售房源的减少，需要增加销售说辞和针对性促销。注重客户关系维护，累积新客户，并注意现有促销策略与下一步产品入市策略的衔接和避免冲突。

在制定销售策略时，需要考虑区域宏观经济的发展阶段、项目目标、潜在客群的需求偏好、项目产品组合以及竞争环境等因素。设计稿和文案稿件的使用也需要明确的流程和要求，以确保宣传内容的一致性和有效性。

房地产营销策划方案需要从顾客需求出发，结合项目特点，制定精准有效的营销策略，以实现项目的销售目标。一、任务背景与供应商资质审核

1. 发布方与制作、广告印刷等供应商的合作关系建立在双方资质审核的基础上。项目营销负责人需对供应商的资质进行严格审核，确保其具备完成所分配任务的能力和条件。所有参与任务执行的供应商都需为有资质的合格供应商。

二、广告制作与成本核查

1. 广告印刷制作等每一期的《任务沟通函》都需进行备案。在考虑广告制作单位成本受原材料价格等因素的影响时，需适时核查每期制作费用的波动，以确保成本控制在合理范围内。

三、广告发布与报备报批

1. 广告发布安装前，需根据项目所在地的工商、城管及可能有管辖权的部门的要求提前报备报批。一般应提前15至30天进行相关手续的办理。若报批手续由广告发布商负责，需及时跟进督促，了解所有报批手续的进展并留档。

四、房地产代理公司简介及相关资料

1. 《房地产管理资料大全》中包含了丰富的房地产行业资料，对于从事房地产代理、策划、销售等相关工作的人员来说，是一本必备的参考资料。

2. 提供的大型企业财务表格、房地产企业纳税筹划和财务运作等相关PPT、DOC文档，都是房地产行业从业人员在日常工作中需要参考的重要资料。

3. 包含“房地产财务制度”、“房地产企业财务部的项目管理”等在内的多个DOC文件，详细阐述了房地产开发企业的财务管理、项目管理制度等内容，对于了解房地产企业的内部运营管理有极大的帮助。

4. 其他如“某商业大厦房地产项目财务评价”、“财务培训-税务基础知识”等文档，则从实际项目的财务评价、财务基础知识培训等方面，为房地产行业从业者提供了实用的知识和工具。

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