房地产项目建设及处理

【课程背景】
项目的精细化管控是房地产企业未来发展的大势所趋，但是项目在建设过程中所产生的问题也相当复杂，项目将面临总包管控、安全生产、指定分包管理、财务、法律、政策等多方面风险问题，如不能正确对待这些风险，将会导致项目的偏差及失败，给房企自身酿成不可挽回的损失。如何避过这些“坑”，躲过这些“雷”，提高房企防范意识，降低项目运营风险，优化项目成本和管理模式是房企面临的主要问题。
本课程基于法律视角和项目实操视角两个维度，从总包遴选、总包合同、索赔与反索赔、工程签证管理、工抵、工程结算、总包清退等方面，直击项目开发中的痛点、破解之道，结合案例及数据分析，就项目建设开发过程中工程风险防范进行剖析与探讨。

【课程目标】
本次课程以案例入手，条分缕析，将风险从事后处理转变为事前预防、事中应对。从而打造房地产企业核心模块的风险管控体系，减少项目建设风险及由风险带来的经营成本。
课程以全员风险管理理念，与业务流程相结合的过程管理与知识管理，结合公司管理与项目建设的各个模块，介绍标杆企业的风险管理理念、实践与经验、教训，为企业风险管理提供全面的解决方案。
课程实战，内容实操，观点新锐。将风险识别规避能力转化为企业实实在在的利润。

【学员对象】
房地产企业总经理、副总、项目总，工程，成本、采购，运营、法务等中高层管理人员

【课程大纲】
第一部分 总包的遴选及风险排查
【案例】：强龙难压地头蛇--选取异地总包的风险
一、 总包选择程序及考察要素
1、 总包选择前有哪些必经程序？--资格预审与入围要求
2、 足不出户，找寻渠道--如何对总包进行线上考察？
3、 线上考察要了解总包单位哪些方面？--六大纬度，盘点总包数据
4、 不入虎穴焉得虎子--如何进行实地考察？
5、 考察结果如何进行数据化比对？--统一标准，同一纬度
二、 项目情况梳理及背景了解
1、 合同项目总包管理权限博弈--合作协议对于总包的约定
2、 项目公司性质决定了招投标的组织形式
3、 合同备案的情况及分包管控要点
4、 非现金支付方案
【案例】：违规施工导致第三方损失--到底是谁的错？

第二部分 总包合同效力
一、 总包合同无效的五种情形
思考：未取得建设工程规划许可证的项目总包合同是否无效？
思考：缺乏资质的施工单位的施工合同是否无效？
思考：若开发商能够办理审批手续而未办理，能否依次确认建设工程施工合同无效的？
二、 总包合同无效如何处理？
1、 施工合同无效还能否结算--无效合同的结算前提
2、 合同无效的过错方--过错方责任承担
【案例】：合同无效，但质量验收不合格，如何开发商能否拒付工程款？
三、 黑白合同的效力问题
1、 黑白合同之争--多份有效/无效合同并存的情况下，合同效力及履行确认
【案例】：一张天价承诺函--黑白合同的纠纷要点
思考：项目印章审批及管理风控要点
思考：合同无效，但质量验收不合格，如何开发商能否拒付工程款？
2、 一旦发生黑白合同冲突，效力确认--江苏高院的启示
3、 如何避免总包合同归于无效--黑白合同风险风控要点

第三部分 项目停缓建及不可抗力
一、 项目停缓建
1、 项目停缓建的理由及情况
思考：项目停缓建中项目工地的保护义务（概念--扩大损失）
【案例】：停缓建中索赔的计算--承包人停工损失的举证
2、 疫情中项目停缓建的证据收集
1) 绝对禁止期间
2) 申请复工期间--业主沟通
3) 政府批准复工--获批的合理期间
4) 正式开工--产能达标
二、 不可抗力
1、 “三不能”--不能预见、不能避免且不能克服
【案例】：不可抗力的证明--宁波市住建委的《紧急通知》
2、 不可抗力发生的后果--合同解除及免责
思考：先违约后发生不可抗力，能否免责？
思考：发生不可抗力事件后，责任承担主体及索赔情况
3、 原材料涨价能否视为不可抗力
【案例】：在合同约定固定总价或未对原材料价格上涨调整进行约定的情况下，施工单位面对原材料涨价可否提出调价申请？
【概念辨析】不可抗力、商业风险、情势变更--法院视角下的判断及区分
【案例】：开发商逾期开工后遇到原材料上涨，承包人能否索赔？

第四部分 工期、计价计量及工程质量
一、 工期管理
1、 工期必含的四个日期及工期重要节点
2、 支付节点--按周期vs按形象进度
思考：哪些情况下发包人可以暂停付款？
3、 非现金支付
1) 商业承兑汇票
【案例】：商票的周转逻辑及各方获取款项途径
2) 商业保理
【案例】：商业保理的应收账款权利转让
二、 项目工程的计价与计量
【案例】：甲供材的忧伤--甲供材验收及交接标准
1、 计价和计量的的基础--文件材料
2、 一般常用的计价方式--模拟清单
思考：开发商偏爱模拟清单的理由？
思考：固定综合单价内是否有暂定单价？
3、 清单的突破口--可调价项目
三、 项目工程质量与质保
1、 总包合同关于施工质量的特别要求
思考：若已签总包合同vs集团的工程管理要求更新
【案例】：未经验收擅自使用的不利后果？
2、 发包人引发质量缺陷的原因
3、 项目工程的质保期
思考：建设工程质保期约定低于法定期限的约定效力如何？
思考：竣工验收之日与实际交付之日不一致的质保期起算
4、 整体验收与分项验收
5、 质量保证金
思考：质保金条款约定“质保金为工程总价的5%”是否有效？
6、 质保金的返还时间
思考：未约定质保金返还时间的处理
思考：质保金返还与质保的关联

第五部分 承包人的优先受偿权
1、 优先受偿权的权利主体
思考：建设工程的勘察人、设计人、监理人是否可以享有优先受偿权？
思考：优先受偿权设立目的及保护何种权益？
2、 优先受偿的范围
思考：承包人哪些权益被排除在优先受偿权之外？
3、 优先受偿权的行权条件
思考：工程质量与总包合同效力的博弈
思考：优先受偿权可否放弃？
4、 优先受偿权行权期限
思考：超过优先受偿权行权期限的后果是什么？
5、 优先受偿权效力先后
思考：优先受偿权优先在何处？相比于哪些权利，更为优先？

第六部分 你所不知道的“工抵”
1、 “工抵”概念及一般政策
【案例】：先付款的不利之处
【案例】：迟迟无法达到的付款节点
【案例】：未签订工抵协议的不利后果
思考：工抵房源优先选择：住宅vs商办？
2、 “工抵”模式
1) 两方工抵模式
2) 三方工抵模式
3) 四方工抵模式
4) 多方工抵模式
思考：以下工抵方式是否容易获得法院的支持？
【案例】：未签订工抵协议的胜诉判决

第七部分 如何避免陷入“工程索赔”的坑
1、 什么是工程索赔
1) 索赔主体
2) 索赔原因
3) 索赔程序
4) 索赔结果
5) 索赔目的
【概念辨析】索赔vs签证
2、 施工索赔的机会及形成
思考：签证是否必须包含责任承担方？
思考：业主方的哪些行为或客观因素会给施工单位提供施工索赔的机会？
1) 业主的行为（先天不足）
2) 业主的行为（后天作）
【案例】：烤死人大厦
3) 业主的行为（客观因素）
【案例】：只有监理签字的签证法律效力如何认定？
4) 不可抗力
5) 分包商的行为
【案例】：飘忽不定的结算价--到底谁错了？
3、 索赔种类及索赔费用的组成
4、 索赔证据
1) 合同文件
2) 业主发文
3) 沟通文件
4) 事实文件
5、 如何应对竣工勒索？
【案例】：施工单位以工程款支付为条件，付到98%才可配合竣备，如何处理？
思考：竣工验收和竣工验收备案的责任主体到底是谁？
思考：配合竣工验收及备案是承包人义务还是权利？
【案例】：疑难复杂的总包竣工纠纷案件--查封、反诉、鉴定、指定分包、竣工勒索等因素

第八部分 “绝地反击”--发包人反索赔
1、 反索赔的常见处理流程
2、 发包人索赔理由
思考：如何证明确保扣款的准确与合法？
【案例】：工期延误的索赔材料及证明
【案例】：工期质量问题的索赔材料及证明
3、 工程审计中常见总包问题
4、 签证审核
思考：对于承包人提交的签证，应该从哪些角度进行审核？
【案例】：水泥粉墙的猫腻
【案例】：迟到的签证
【案例】：回填土的奥秘
【案例】：不连贯的签证
【案例】：垃圾清运的秘密
5、 工程签证应包含的内容
思考：签证内容是否必须为合同约定内容？
思考：签证是否必须包含责任承担方？

第九部分 工程结算
1、 工程结算与审计的关系
思考：何为审计？审计有哪几种类型？为什么会出现审计与结算的矛盾？
思考：何种情况以审计机构核定金额为准，何种情况以承发包双方结算为准？
思考：在未约定结算或审计时间点情况下，一般法院认定的合理时长为多久？
1) 政府审计案件的常见裁判思路
【案例】：双方约定结算以审计为准，但是条款却无效
2) 非政府审计案件的常见裁判思路
思考：法院对于审计类案件判决的依据及审查思路
【案例】：双方明确约定审计机构及审计方式，法院为何还要查实审计情况？
2、 “烂尾工程”结算造价
1) 工程价款计算难点
2) “烂尾”成因
3、 已完工程价款及未完工程预期利润计算规则
1) 单价合同的已完部分计价规则
2) 总价合同的已完部分计价规则
【案例】：无从核实的工期节点
4、 总包合同无效的价款结算
1) 施工合同无效还能否结算--无效合同的结算前提
2) 合同无效的过错方--过错方责任承担
思考：合同无效后，工程价款数额可以参照适用，但是付款时间、工程款支付进度、下浮率等事项是否可以参照适用？
【案例】：因未取得工规证而导致合同无效的法律后果
思考：合同被确认无效后，应折价补偿，实际施工人是否可主张工程款？发包人是否可主张管理费？
5、 倒签合同的结算
思考：合同倒签是否可以规避风险？
【案例】：说不清的结算单价
6、 承包人单方结算
1) 以送审价为准的适用前提
【案例】：为何单方结算未被支持--法院的说理及依据
2) 成就的条件--满足四部结算过程
7、 结算协议达成后的索赔
思考：达成结算协议后还能否进行索赔？
1) 政府文件及各地高院的司法判例及解释
2) 趋势及管控方法
8、 “背靠背”条款
【案例】：实际施工人的分包协议漏洞
思考： “背靠背”条款的常见表述

第十部分 总包清退及撤场问题
1、 总包撤场及清退的关联及区别
2、 问题总包单位的认定条件和程序
1) 自说自话型
2) 延误工期型
3) 有名无实型
4) 质量堪忧型
5) 资金不足型
6) 不服管教型
7) 商誉下降型
思考：如何正确寄送函件？
3、 总包清退及撤场的风险评估
4、 总包清退及撤场的人员准备
思考：问题总包单位撤场/清退程序启动时，由项目组织成立专项工作组，
1、需要哪些内部及外部人员参加？
2、他们分别需要完成哪些工作？
5、 达成撤场确认的谈判与结算
6、 撤场的实操要点
1) 剩余总包工程的发包
2) 工程现场及资料移交
3) 证照撤销及申领
7、 清退的实操要点
1) 清退的前提和标准
2) 现场清退前准备
3) 公证、评估、结算
思考：如何对对原施工单位进行安全稳妥的扣款
【案例】：失败的总包清场

房地产项目建设及处理