土地增值税公开课

课程背景
2025年全国税务工作会议要求，要深入实施数字化转型条件下的税费征管“强基工程”，一体推进依法治税、以数治税、从严治税，更好发挥税收在国家治理中的保障性等作用。
房地产业作为国民经济支柱产业，其税费贡献几乎占到地方财政收入的一半，但由于受经济形势影响，消费者投资信息不足、开发产品销售困难，行业步履维艰，税收成为企业的重大负担。
而土地增值税作为三大主税之一，计算繁琐、征管复杂，业务综合度高，税负弹性大，企业财务人员的能力与经验也间接影响土增税税负。
此外，2024年国家连续发布了多项重大政策，如法释〔2024〕4号文件让企业通过签订“阴阳合同”或虚开发票方式的虚增成本的风险骤增；税务总局统一部署取消了中介结构审核开发项目收入与成本的资格；财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布2024年第16号公告，部分城市随即“取消普通住宅和非普通住宅标准”。
上述动作透漏出土增税清算形势已发生重大变化，清算正在趋严，君不见，南京某税务局送达建税撤〔2023〕8号税务事项决定书，撤销三年前的核定清算通知书；深圳某稽查局送达深税二稽罚〔2024〕13 号行政处罚决定书，企业因拒不申报土增税被认定为偷税。
其实，降低土地增值税也有规律可循，在总成本确定的前提下，企业提前进行合理规划，包括合理规划清算单位、合理安排清算时点、选择正确的成本分摊方法、积极妥善处理地下建筑和尾盘，完全可以合法降低土增税。
本次课程主讲老师牛老师长期从事房地产税务筹划，有丰富的清算经验，熟悉土增税政策、深谙土增税清算和税务清算审核规则。课程以土地增值税清算与审核应对为主题，现场通过分析政策重大条款、拆解清算流程、剖析清算审核中税企分歧与焦点，分享实战案例和清算经验，助力企业轻松应对房地产项目的清算收官。

课程收益
1、系统梳理土地增值税清算流程；
2、现场解决清算中焦点争议问题；
3、全面分享千锤百炼的实战思维；
4、全面剖析真实成功的筹划案例。

课程讲师
牛老师：知名房地产财税实战专家；清华大学总裁班客座教授；曾任某税收筹划事务所筹划部经理、副所长；曾任某新三板财税咨询公司咨询部总经理；从事房地产税务咨询16年，擅长房地产全程税收筹划、土增税清算筹划；股权设计、并购重组，出具的方案以实用性强、可落地见长。已为140多家房地产企业260多个项目提供税务咨询服务，业态涵盖住宅、商业、城市综合体、旧城改造/城市更新、特色小镇等。著有《土地增值税实战与案例精解》、《房地产全流程税收筹划与风险应对》等多部房地产财税著作。主讲课程《房企全流程50个税筹爆点解析与筹划应对策略》《土地增值税清算实战与筹划应对》《房地产业三大主税关键业务风险管控与筹划应对》等，课程贴合实务、实战性强、信息量大、案例丰富，深受客户和学员一致好评。

课程对象
各地产开发企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，会计师事务所、税务师事务所和纳税经办人员及财税咨询机构等税务专业人士。

课程大纲
一、最新政策的影响与应对
1、新公司法、新会计法下对房地产企业的影响
2、法释〔2024〕4号文下房企虚开发票的风险
3、增值税法对土地增值税清算的潜在影响
4、“取消住宅标准”后土增税清算影响与应对
5、土增税清算和审核中的新形势、新动向和应对
6、最新代表性政策土增税政策重大条款解析

二、清算前期的筹划与应对
7、土增税征管流程系统剖析
8、土增税征收范围确认
9、产品对象分类的适用与选择
10、项目报建前期的筹划与布局
11、清算单位、分期的调整与补救
12、土增税清算时点的把控与应对
13、可售面积与清算面积的确认
14、公配设施规划的影响与应对
15、票据的风险管理与应对

三、收入的确认、筹划
16、收入组成与确认的时点处理
17、一般计税下土增税收入与成本的确认
18、“买一赠一”的处理方法与收入确认
19、价格偏低的风险与合理利用（含案例）
20、违约金、更名费、价外费用的处理

四、成本、费用的处理与筹划
21、土地、开发成本剖析与处理
22、特殊拿地方式下土地价款的确认
23、“限低价、竞配建”土增税清算方法
24、开发间接费与利息的处理
25、代收费用的税务风险与应对
26、各个扣除项目的管理与协调
27、拆迁补偿费的分摊处理
28、【案例分析】成本分摊方法的正确选择
29、地下建筑的成本分摊选择
30、无产权、人防车位各处置下税务处理
31、四项扣除项目的风险与运用
32、层高系数法等特殊方法的运用

五、特殊问题的处理与应对
33、土地出让金分期付款利息的处理
34、红线外配套设施的清算处理
35、代建管理费的处理方法
36、土增税二次清算风险管理
37、地下建筑不参与清算的处理
38、关联交易在土增税中运用与风险
39、装修装饰业务的合理利用
40、清算后企业亏损的处理

六、清算实战与筹划分享
41、税负动态测算模型的设计技巧
42、清算中其他地方利好政策的运用
43、清算审核发现其他税种问题的应对
44、征收方式的转化协调
45、清算方案选择与税企关系协调
46、尾盘与旧房的土增税处理
47、实战案例分析

七、现场答疑交流

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