房地产开发全流程管理培训

【课程背景】
纵观中国经济发展，任何行业都有其发展的共性周期性！在近十余年里，中国房地产行业在与政府宏观调控的博弈中以近似夸张的速度发展着。然而，近两年经济持续减速、产能过剩、部分城市房价回落、钱荒、地方债务危机等状况的出现，货币紧缩，限购、限贷，不动产统一登记制度等政策的力度加大，让所有房企深深感受到中国房地产的黄金十年已经结束，中国房地产行业进入了理性的调整期分化期。这就更加考验我们的卓越地产领导人。

【课程收益】
了解和掌握房地产开发的基础知识，熟悉房地产项目开发过程中的各项流程，掌握
房地产开发过程中各部门，各岗位人员的工作节点，对工作具有前瞻性，梳理各种
工作流程，在工作实际中不同部门的协调和指导等。
【课程对象】 房地产企业中高层管理人员，储备干部等。
【课程时间】 2天

【课程大纲】
一．房地产项目开发全过程概述
1. 房地产项目简介
(1) 房地产市场
(2) 房地产项目开发业务
2. 房地产项目运行机制
(1) 房地产项目开发流程
(2) 六大项目开发流程简介
（3）流程图项目开发流程图

二．房地产公司项目运营管理模式
1. 房地产开发集团企业运营管理模式
（1）集团化概述
（2）公司架构
（3）典型房地产集团管理模式
2. 房地产项目（公司）管控模式
（1）直线职能制项目管理模式
（2）项目公司制管理模式
（3）项目双向管理模式
（4）项目经理制
3. 房地产项目运营管理
（1）房地产项目运营管理概述
（2）运营管理组织架构
（3）运营管理的核心

三．投资管理与土地确权阶段
1. 投资管理与土地确权概述
（1）内容概述
（2）工作流程
（3）用地取得方式
2. 用地状况调研
（1）用地基本概况
（2）用地历史及相关产权
（3）用地优势与劣势
3. 可行性研究报告
（1）可行性研究概述
（2）可行性研究工作阶段
4. 经济测算与成本管理
（1）经济测算
（2）成本管理
（3）项目资金计划
（4）土地确权

四． 房地产项目前期策划与规划设计阶段流程
1. 项目策划
（1）项目调研
（2）项目定位
（3）项目策划书（确定项目营销代理公司）
2. 项目投资收益管理
（1）项目投资收益数据体系
（2）项目投资收益阶段划分
（3）项目投资动态管理
（4）需要协调的各个部门
3. 编制设计任务书
（1）规划设计
（2）建筑方案设计
4. 规划建筑方案招标
（1）建立优秀设计人库
（2）优选方案中标
（3）相关合同签订
（4）设计委托
（5）建筑设计优化
（6）日照分析报告的编制与报送
5. 规划设计阶段报建工作
（1）规划方案报审
（2）申请计划立项
（3）申办建设用地规划许可证
6. 编制房地产开发流程计划
（1）战略目标管理
（2）计划管理（分级管理与阶段性成果）
（3）进度管控（阶段性成狗管控）
（4）计划调整
7. 规划设计阶段营销工作
（1）编制营销策划书
（2）选择营销代理机构
8. 扩初设计阶段
（1）扩初设计审批
（2）扩初设计送审
（3）委托现场地质勘查
9. 施工图设计阶段
（1）结构设计优化（成本部介入）
（2）现场三通一平跟进
（3）土地接管
（4）施工图报建（工程报建）
（5）申办建设工程规划许可证
（6）工程安全质量报监
（7）申领施工许可证

五． 房地产项目成本控制与招投标流程
1. 成本控制部门项目不同阶段的跟进
（1）投资决策阶段投资估算
（2）方案设计阶段成本测算
（3）初步设计阶段成本概算
（4）施工图设计阶段成本预算
（5）咨询造价单位的选择与管理
2. 招投标流程
（1）招投标管理的基本原则
（2）工程总承包
（3）专业工程划分
（4）甲供材划分
（5）建立乙方库
（6）招投标文件的编制与审批
（7）评标与定标管理
（8）免招标管理
3. 合同管理
（1）合同管理流程
（2）合同的拟定与审批
（3）合同的签署与执行管理
（4）合同的变更、转让与解除管理
（5）合同的索赔管理
（6）合同的结算与归档管理
4. 设计变更与现场签证
5. 工程进度款结算管理（动态成本核算及超支预警）
（1）工程进度款计划的编制
（２）工程进度款结算审核
6．成本结算
（1）结算编制
（2）结算审查
（3）工程扣款与维修金管理
（4）工程竣工清算管理
（5）项目决算

六．房地产项目施工建设阶段流程
1. 施工准备阶段
（1）用地放线
（2）规划验线
（3）确定施工单位现场移交
（4）监理单位确定
（5）施工总承包确定
（6）现场管理台账
（7）施工图管理
（8）施工日记
（9）编制会议纪要
（10）施工图内审
（11）施工图设计交底
（12）临时水电安装完成
（13）申办开工复验红线
（14）施工技术方案优化
2. 施工阶段
（1）编制施工预算
（2）审核项目施工方案
（3）编制项目计划书
（4）审核验工月报
（5）工程拨款
（6）甲方采购
（7）施工安全管理
（8）施工图设计变更
（9）工程例会
（10）现场签证
（11）工程质量事故处理
（12）合同索赔
（13）桩基施工与检测
（14）开槽（土方、边坡、降水等）
（15）基础施工
（16）主体工程
（17）结构验收
（18）隐蔽工程验收
（19）安装隐蔽工程验收
（20）成品房装修施工
（21）其他相关配套工程
（22）竣工备案制验收
3. 销售配套建设
（1）样板房建设
（2）售楼部建设
（3）样板引路指引与供才封板
4. 竣工验收阶段
（1）竣工备案制验收
（2）公建配套
（3）给排水配套
（4）消防配套
（5）燃气配套
（6）环卫配套
（7）卫生防疫报批
（8）通信配套
（9）有限电视配套
（10）绿化配套
（11）邮政配套
（12）安全技术防范配套
（13）门牌报批
（14）申办“使用粘土砖”核定
（15）民防工程
（16）工程竣工档案编制和报送
（17）申办规划验收
（18）工程内部验收
（19）申办入户许可证
（20）申办大产证

七．房地产项目销售流程
1. 前期调研
2. 项目定位
3. 项目策划
4. 策划实施
5. 销售许可证的取得（相关证件的取得）
6. 物业备案证明资料等
7. 工程达到形象进度要求
8. 面积计算（测量大队）
9. 获取商品房网上销售数据录入合格证明
10. 推盘策略
11. 确定外部资源
12. 项目推广定位
13. 项目推广识别系统
14. 销售人员培训
15.销售分卖场设计
16. 销售道具资料准备
17. 联动部门的配合与准备
18. 确定项目亮相方案
19. 项目亮相媒体配合
20. 项目亮相庆典活动
21. 项目开盘前准备
22. 项目开盘
23. 日常销售
24. 清盘

八． 房地产项目竣工物业入伙阶段流程
1. 项目竣工验收报告
2. 建设工程规划验收许可证等资料
3. 工程总体验收等
4. 物业前期介入（安装阶段）
5. 入伙准备
6. 楼牌标识
7. 物业人员配备
8. 物业人员上岗培训
9. 物业收房
10. 工程部整改配合

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