房地产开发企业全流程

【课程背景】
随着金税四期的全面上线以及税务“一户式”智能管理模式的推广，作为地方税收支柱的房地产行业将面临更严峻的税收征管形势，要在逆境中生存，税务规划与风险管控需求将变得更加直接与迫切。
然而，税务规划从哪方面入手更有空间？税务规划从哪个环节介入更及时？ 税务规划及风险控制的理论知识如何应用于实践转变为财务人员自身的能力呢？
本课程以涉税疑难问题为导向，突出实战性和可操作性，全流程精选近70个实操案例进行现场实战演练和剖析，全部干货呈现。将从土地成本管理、开发成本管理与收入管理三大视角重新审视彻底帮助您全面掌控房地产企业从筹建、买地、规划、开发、预售、完工销售、融资、清盘等各环节的会计处理与纳税实务操作方法与技巧正确做好房地产企业的税务规划，减轻企业税负，防范涉税风险，提高自身价值！通过学习，不仅使学员对房地产企业税务规划有更深刻更全面的认识，还可以学会很多精准量化的分析方法，有助于每位学员都成为房地产行业税务规划实战高手。

【课程收益】
1、讲解与研讨互动‖手把手教，面对面谈，易学易懂易用；
2、增值与更新互动‖头脑风暴，贴近实战，更新知识体系；
3、理论与实践互动‖案例讲解，结合实际，加速价值裂变。

【培训对象】
本期培训内容适应房地产企业财务总监、财务高管、财务经理、会计等各类专业人员。

【主讲专家】
董春辉老师，中国注册会计师，注册税务师，律师，多年从事财税方面的理论研究与实践，擅长各行业税收筹划诊断，纳税方案的设计，纳税风险控制，税企争议的协调以及集团公司的并购重组方案涉税论证与筹划。 老师讲课深入浅出、内容准确、分析透彻、操作实用，轻松自如，深受学员好评！

【课程大纲】
第一部分：企业设立阶段的税务规划与风险控制实战案例解析
案例1：A地产公司股权架构与资本规模的涉税风险，股权架构设计如何考虑股东退出问题？
案例2：甲项目如何确定成本对象设计开发成本明细帐？无产权地下车位是否作为单独的成本对象？设备用房、物业用房、地下人防是否作为独立的成本对象？

第二部分 取得土地阶段的税务规划与风险控制实战案例解析
案例3：项目异地开发土地取得的业财融合策略
案例4：招拍挂取得土地的契税与土地使用税风险控制
案例5：土地价款抵减的税务处理税种间的差异与抵扣台账设立专项训练
案例6：拆迁还房取得土地的成本如何确认？可否抵减销售收入？成本确认是含税价还是不含税价？税企争议如何协调沟通？转租房屋被拆除的违约金可否视为拆迁补偿款？
案例7：幼儿园建设统筹费是否属于代收款项？成本是否可以加计扣除？是否需要缴纳契税？
案例8：土地置换如何确认土地成本？可否凭原地块土地出让金票据扣除成本？如何解决？
案例9：从私人手里买地的税务风险如何防范？地产公司土地成本如何扣除？拆除损失补偿可否做为成本扣除？

第三部分 开发建设阶段税务规划与风险控制实战案例解析
一、前期工程费的税务规划与风险控制
案例10：甲项目立项规划涉税风险分析与项目分期的筹划
案例11：户型设计的税务规划点与合同风险点分析
案例12：设计合同承担乙方差旅费的涉税风险分析及实操手法
案例13：政府规费与代收款项的辨析
案例14：临设设施费的界定与财税处理
二、建筑安装工程费的税务规划与风险控制
案例15包工包料模式财税处理与风险控制
案例16甲供材料的财税处理与风险控制？房地产企业采购水泥是否可行？采购电缆有何风险？如何完善合同规避甲供材风险？
案例17:甲供工程业务如何处理与筹划？发票如何开具？设备与安装成本比例如何确定？
案例18采购厂家电梯并负责安装合同有何税务风险？如何通过合同规避？
案例19：水电费的处理与转售电会计分录编写
案例20：建安工程费的分摊技巧
三、基础设施费的税务规划与风险控制
案例21：园林绿化公司的设立策略与风险规避
案例22：园林绿化的核算与发票开具税务风险
案例23：红线外支出的财税处理与风险防范，作为拿地条件的红线外支出如何做账与纳税处理？是否缴纳契税？
案例24：基础设施费的分摊技巧
四、公共配套费的税务规划与风险控制
案例25：公共配套如何界定？税务局为何要求某会所补缴业所得税？自留再销售可否抵减土地价款？
案例26：会所无偿移交的税务处理与风险防范？是否属于增值税的可售面积？ 配建公共配套是否缴纳契税？成本如何扣除?
案例27：公共配套有偿移交是否缴纳增值税？属于销售不动产还是提供建筑服务？土地增值税是做收入还是冲减成本？如何判断？企业所得税是收入还是冲减成本？广东省有何具体规定？
案例28：产权车位、人防车位、无产权地下车位企业所得税、土地增值税、增值税与房产税、土地使用税如何处理？税务风险如何控制？广东省有何具体规定？
五、开发间接费用的业财融合与税务规划训练
案例29：开发间接费用归集风险
案例30：地产公司招待分销商举行海鲜品尝大会，取得购买材料的发票，看房旅游等费用属于业务招待费还是业务宣传费？如何区分？
案例31：开发间接费与期间费用区分与合理转化
六、借款费用的财税处理与风险控制
案例32：集团公司资金集中管理的税务风险管控模式
案例33：关联方大额往来款挂帐处理方法
案例34：借款利息资本化与利息超标纳税调整方法
案例35：借款利息调整台账如何设立？
案例36：借款利息土地增值税如何处理？如何筹划？
案例37：印花税法的主要变化与涉税风险辨析
七、房地产企业成本核算与分摊技巧
案例38：共同成本分摊技巧与风险防范
案例39：地下车位成本分摊实例，如何利用直接成本法和收益原则合理分摊地下车位成本？
案例40：预提成本的账务处理与后期调整实操案例
案例41：完工年度计税成本计算及成本结转技巧
案例42：土地增值税清算年度成本计算与结转技巧
案例43：结转计税成本后又取得发票可否依据国家税务总局公告追溯调整？

第四部分 销售阶段税务规划与风险控制
一、常规销售模式的业财融合与税务规划训练
案例44：预售阶段的增值税预交、土地增值税预交与季度所得税申报实例
案例45：预售阶段年度所得税申报实例
案例46：完工年度月度申报实例
案例47：完工年度增值税计算与所得税年报实例
案例48：完工年度税会差异调整
案例49：现房销售未交房如何纳税处理？是否预交增值税?发票如何开具？
案例50：老带新奖励、质量赔偿、损害赔偿等税务处理
案例51：五种类型车位销售的税务处理与风险规避
案例52：买房子送车位的税务处理与账务处理及发票开具与房产证办理
二、特殊销售模式的业财融合与税务规划训练
案例53：拆迁还房视同销售收入如何确定？以哪一年度的价格为准？价格高低哪个更有利？
案例54：以房抵债的债权人自用的税务处理
案例55：以房抵债转售给第三方价格高于抵债协议的税务风险防范
案例56：以房抵债转售给第三方价格低于抵债协议的税务风险防范
案例57：售后反租税务风险分析与防范
案例58：售后返息模式的务风险分析与防范
案例59：销售自建不动产如何处理？如何界定旧房？
案例60：销售外购不动产的纳税处理
案例61 土地增值税清算案例
案例62：清算后尾盘销售的税务处理
案例63：四种委托代销模式的税务处理与风险规避
三、自留物业经营的税务规划与风险控制
案例64：自营出租的财税处理与风险控制
案例65：转租的财税处理与风险控制
案例66：委托经营的财税处理与风险控制

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