土地增值税清算实务

【课程背景】
对于房地产开发项目而言，土地增值税清算是最后一关。课税对象是有偿转让房地产所取得的增值额，其计算、申报和清算涉及到收入及扣除项目金额的确认、增值额与增值率的计算、超率累进税率的对照和计算等等，所以说它又一个是计算复杂、申报较难的直接税种。
土地增值税按开发周期按项目清算，时间跨度长、计算流程繁琐，各地清算中疑难问题口径不统一，进一步加剧了清算的难度。尤其在营改增后，新老项目交替开发，增值税税率调整，收入确认与税金附加扣除的变化，加大了清算的难度。为帮助房地产企业在营改增背景下，做好土地增值税清算工作，防范税务风险，加强后营改增时代房地产企业成本核算，开设本课程。
该税种地区间政策口径差异大，税企争议多，清算中稍有疏漏，就会导致上千万税款损失。企业在清算中，应如何准确把握政策，准备最佳方案，应对清算风暴？本讲座依据现行土地增值税法规，结合重庆市相关规定，通过实例解析，全方位地解读土地增值税的政策，分析和研究土地增值税的优惠政策及纳税筹划技巧，指导和交流土地增值税清算工作的经验，以期达到彻底化解土地增值税税务稽查涉税法律风险之目的。

【课程讲师】
许明信：注册会计师、注册税务师，国内著名税务筹划专家，长期从事房地产企业纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型企业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计，现兼任多家大中房地产企业的财税顾问，擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中，具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。授课注重实务操作，讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来，所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题，被业内人士誉为“中国税法活字典”和“国内纳税答疑第一人”。

【课程收益】
1、掌握土增税清算流程和计算方法；
2、掌握土地增值税筹划方法；
3、掌握开发成本归集与分摊技巧；
4、掌握重庆市特殊政策在清算中的运用；
5、掌握营改增后土增清算的主要变化；
6、掌握清算中税企争议化解方法。

【课程对象】
各房产开发企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

【课程大纲】
开篇：金税四期严监管之下房地产企业税收风险
1、金税四期信息核查与资金流管控
2、票表税比对
3、合同控税与虚开发票风险防范
4、减税降费政策对房地产企业的影响
一、清算流程
1、征税对象
2、清算收入与扣除项目
3、增值额、增值率、适用税率的确定
4、预征税款与清算抵减
5、争议：未按规定预交税款是否按偷税处理

二、清算单位的确定
1、清算分期的依据
2、规划立项应注意的事项
3、清算类别
4、重庆普通住宅口径

三、土地增值税纳税筹划要点
1、规划立项分期
2、前期工程支出
3、税负测算
4、清算收入与扣除项目
5、开发成本与期间费用归集
6、直接成本、间接成本与共同成本归集
7、车位是否规划为有产权
8、车位销售方式选择（销售、附赠、租赁）
9、成本分摊方法
10、装修方案选择
11、核定征收的运用
12、影响土地增值税税负的关键点

四、清算收入的确定
1、营改增前清算收入
2、简易计税项目清算收入
3、一般计税项目清算收入
4、代收款项与价外费用（违约金、更名费等）
5、视同销售收入
6、面积差异补退房款处理
7、售价偏低且无正当理由
⑴ 何为售价偏低
⑵ 哪些可作为正当理由

五、税金及附加的确定
1、营业税、增值税
2、城建税、教育费附加（含地方附加）
3、印花税、土地使用税可否扣除
4、简易计税项目税金的扣除
5、一般计税项目税金的扣除

六、土地成本扣除训练
1、土地成本扣除合法凭证
⑴ 招拍挂方式征地票据
⑵ 拆迁补偿方式征地凭证
⑶ 股权收购方式征地土地成本的扣除
⑷ 接受重组投资方式取得土地成本扣除
⑸ 红线外支出可否扣除
⑹ 土地款返还如何处理
⑺ 拍地佣金可否扣除
⑻ 土地闲置费不得扣除
⑼ 延期支付地价款的利息
2、土地成本的分摊方法
⑴ 占地面积法
⑵ 建筑面积法
3、一般计税项目土地价款抵减销售额差额计税与收入确认

七、前期工程+基础设施+公共配套分摊
1、入账合法凭证
⑴ 政府规费票据
⑵ 土方工程、场地平整支出
2、成本分摊方法
3、土地征用的拆迁补偿款
4、公共配套如何界定属于全体业主
5、如何证实无偿移交

八、建安成本的分摊
1、票据备注栏特殊要求
2、建筑面积法分摊
3、直接成本单独归集
4、层高系数分摊
5、售价系数分摊
6、装修成本是否包括家具电器
7、质保金可否扣除
8、混合销售应如何开票
9、甲供与大包发票开具
10、如何杜绝虚开、代开发票

九、开发间接费的分摊
1、开发间接费的归集范围
2、建筑面积法
3、预算造价法
4、开发间接费与期间费的差异

十、加计扣除与开发费用
1、金融机构利息据实扣除的条件
2、民间借贷及未发生借款开发费的扣除
3、实际发生与计算扣除
4、统借统还利息可否按金融机构利息扣除
5、开发费用企业所得税与土地增值税口径差异

十一、成本扣除原则与要求
1、实际发生与支付款项
2、实际发生与取得票据
3、实际发生并取得发票但未付款的成本
4、税前扣除原则
5、预提成本可否扣除
6、营销设施可否扣除

十二、增值额与增值率的计算
1、收入与成本同增，增值额和增值率变化
2、装修房与毛坯房
3、核定征收的运用
4、免税临界点的运用
5、调整增值率的方法
6、尾盘销售与土增申报

十三、连体楼清算与成本分摊
1、不同类别开发产品成本分摊技巧
2、日常核算中的成本归集技巧
3、共同成本核算技巧
4、连体楼筹划思路

十四、车位与储藏室的清算处理
1、销售方式影响清算
2、产权车位
3、人防车位
4、无产权非人防车位
5、地上车位
6、机械车位
7、产权归属
8、合同如何签订
9、无产权车位是否征房产税
10、增值税与企业所得税税务处理

十五、特殊销售方式
1、超基价分成
2、售后回租与还本销售
3、竞配建移交
4、买断价格
5、合作开发分得产品如何清算

十六、拆迁还建业务训练
1、增值税计税依据
2、会计核算方法
3、企业所得税与土地增值税处理
4、被拆迁人契税

十七、股权与重组业务
1、转让100%股权是否征土地增值税
2、合并分立对房产企业是否有效
3、开发产品投资视同销售处理
4、自然人与法人转让股权涉税处理
5、增减资导致股权比例变动
6、股息红利税收待遇差异

十八、土地增值税与企业所得税主要口径差异
1、土地拍卖佣金与闲置费
2、红线外支出
3、出让金返还
4、土地款抵减销项税
5、预提成本与加计扣除
6、资本化利息与营销设施
7、开发费
8、征管方式

土地增值税清算实务