南京采购合同培训大纲

【课程背景】
房地产行业受政府土地、规划、住建、环保、消防和人防等多部门的管理和制约，需要和建筑业、建材业、设计业和制造业等多个产业合作；房地产企业的合同种类繁多，且每个合同都关系到项目的开发成本、开发进度、开发效益，与企业发展息息相关。因此，加强和完善房地产企业合同管理及合同风险防范，对房地产企业而言尤为重要。由于不少房地产企业的合同风险意识不够，签订的很多合同未经严格审查，使得很多条款暗藏“杀机”，为企业经营埋下隐患！本次培训，侧重实际操作，以真实案例讲授签订、履行地产企业设计、施工和采购合同、招投标管理的技巧及风险防范措施，使学员了解合同签署、履行和争议处理中的常见问题和解决方法，增强合同事务的实际应用能力，有效防范和化解合同纠纷，避免潜在的风险。

【课程大纲】
一、房地产企业合同管理基本知识
1、合同管理的基本原则
2、地产公司合同管理制度
3、地产公司合同分类标准
4、不同分类下的合同目录

二、房地产企业合同管理常见问题解析
1、合同应该如何分判？
2、甲供？甲指乙供还是乙供？
3、建造合同版本简介
4、不同版本合同利弊分析及适用范围
5、质量管理篇
6、时效管理篇
7、造价管理篇
8、变更管理篇
9、不同合同版本与使用条件分析
10、变更风险控制
11、违约风险控制
12、合同争议风险
13、集中采购之风险管理
14、关联合同之概念范畴
15、总包合同中如何处理关联关系
16、案例分析

三、工程总承包合同（施工合同）管理的概述
1、甲方合同管理的意义与内涵
2、乙方合同管理的意义与内涵
3、从合同管理的观点，了解施工合同示范文本的修订框架

四、施工合同管理的履约阶段
1、工期管理所涉及到的施工障碍、时间关联费用以及赶工等问题
2、费用管理涉及到的清单七价、合同价款与造价组成的问题
3、工程变更、删减损失、合理化建议、重复试验、替代品等问题分析
4、缺项、数量差异、项目特徵不符、总价项目等问题解析
5、措施费、安全文明施工费、暂估价、暂列金额、总包服务费等问题解析

五、施工合同管理的结算阶段
1、基本竣工原则与甩项协议签订的相关问题解析
2、先行使用、部分验收、不验收或迟延验收、减价验收、验收不合格、工程返工和质保期等问题解析
3、竣工的意义、种类、范围、标准等问题解析
4、工程接收、缺陷责任期与保修期等问题分析
5、工程结算程序、迟延结算、不结算等问题分析
6、解约与不可抗力之结算问题解析

六、施工合同管理的准备及投标阶段
1、确定合同模式，并分析三边工程的合同管理模式
2、定位各方关系，分析责任法人、代建置、发包模式、挂靠关系等相关问题
3、架构合同框架，从进度管理与造价管理的面向，确定合同框架
4、分析合同效力，从无效合同、四证效力、行为无效、条款无效等面向，分析合同效力
5、确定投标基础，理清招标文件，分析承包商合理的努力，风险分摊的评估

七、施工合同管理的开工阶段
1、开工的种类，计划开工日及实际开工日的合同效果分析
2、开工条件的意义、种类、以及合同效果分析
3、业主通知开工后无法施工的合同问题分析
4、业主不开工或是迟延开工的合同问题分析
5、取得出入现场的权利、提供施工现场、提供施工条件等问题之分析

八、设计合同管理的方法与要领
1、建设工程勘察设计合同管理目的；  
2、建设工程勘察、设计合同示范文本；
3、设计合同的违约责任；
4、设计合同的生效、变更与终止；
5、设计合同履行过程中双方的责任；
6、勘察设计合同概述和示范文本
7、勘察设计合同的订立与合同的履行管理；    

九、采购必备合同知识
（一）合同的订立
1、要约
2、承诺
3、特殊的合同订立方式
4、采购合同通常采取的订立方式及特点
（二）合同的主要条款
1、合同的八大主要条款
2、合同条款的规则
3、合同条款的解释
（三）合同的效力
1、合同的成立与生效
2、无效的合同，效力待定的合同可撤销合同
3、附条件的合同和附期限的合同

十、采购合同的运行
（一）合同的履行
1、约定不明的履行
2、涉及第三人的合同的履行
（二）合同的担保与保全
1、合同的担保方式和种类
2、代位权和撤销权
3、三个抗辩权
（三）合同的变更与转让
1、合同权利的转让
2、合同义务的转让
3、合同权利义务的概括承受

十一、采购合同的终止
（一）合同的自然终止
（二）合同的解除
1、协商解除
2、单方解除

十二、合同法上的责任
（一）缔约过失责任
1、缔约过失责任的形成
2、采购合同中容易出现的缔约过失责任及规
（二）担保责任
1、定金责任的种类及罚则
2、其他担保责任
（三）违约责任
1、违约行为种类
2、违约责任主要方式
1）合同的继续履行
2）违约金
3）赔偿损失
4）其他违约责任
（四）合同责任的免除
1、不可抗力
2、情势变更原则的适用与限制规避方法 

十三、采购合同特殊问题详解与风险应对
A. 采购合同的特殊法律问题及其应对
（一）采购合同中交付与所有权转移
1、交付的种类与法律效力
2、动产所有权转移
3、不动产所有权的转移
（二）采购合同中的风险转移原则
1、什么叫风险转移
2、采购合同风险转移的具体规定
3、采购合同风险转移的应对策略
B. 几种特殊的采购合同
（一）购买软装装饰材料、钢材等标的合同
（二）连续采购合同
（三）购买服务的采购合同
（四）特殊采购合同可能存在的法律风险与应对策略
C. 采购合同的重要条款常见问题及应对
（一）数量及质量条款
（二）价款条款
（三）履行期限和方式
（四）担保及违约责任条款
（五）风险转移条款
（六）所有权保留条款
（七）不可抗力条款
（八）知识产权、保密协议条款
（九）争议解决方式条款
D. 采购合同可能出现的纠纷与解决对策
（一）和解与调解
（二）仲裁
（三）诉讼

十四. 企业合同法律风险的十大法律对策
A、合同纠纷争议救济法律风险
（一）对方违约的合同救济法律风险
（二）已方违约的合同救济法律风险
B、合同纠纷争议的风险预防
（一）履行义务要留证据
（二）不履行义务要留证据
（三）避免给对方留下证据
（四）消灭证据瑕疵
（五）证据导向的制度设计

十五、房地产合同风险防范
1、选对签约方
2、合同条款公平、合理、专业、细化落实到风险责任内容
3、企业合同本地化、标准化
4、合同履约全程监控、事前控制
5、经济与法律手段并行
6、建立履约环境和履约平台

十六、房地产企业合同管理风险案例
1、签约方选择风险——供应商管理
2、合同条款很“霸王”
（1）咨询公司招标案例
（2）总包合同包死案例
3、合同条款很“严谨”
某造价合同招标案例 
4、合同条款不“专业” 
（1）某费率总包合同失败案例
（2）某销售代理合同案例
5、合同看了吗？
某总包合同纠纷案例 
6、合同执行了吗？
（1）某园林合同结算案例
（2）某材料供应合同付款案例
7、合同为什么迟迟签不了？
xx 公司的两个总包案例 
8、合同为什么执行不了？
某公司某总包清单包死案例
9、合同标准化带来了什么？
总包合同标准化失误案例

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