要制定针对开盘时间的整体营销计划，包括推广计划、销售认筹计划和开盘当天的组织计划。接着，根据营销计划，制定开盘所需的物料计划，包括一些需要提前招标和充足预算的物料。在制定预算时，要考虑到物料制作的时间和成本，以确保开盘前物料充足。

还需要制定针对性的推广计划，分为项目形象推广和开盘信息推广两个部分。项目形象推广主要是推广项目的定位主题、项目区域价值以及卖点等；开盘信息推广则主要考虑到认筹、解筹、开盘当天等信息的推广，注重项目的卖点和开盘优惠。

二、销售经理如何做好工作

销售经理是项目顺利运转的关键人物，需要协调好各方关系，确保项目按照既定的推广方向顺利销售，达到多方共赢的目标。

要根据项目的推盘量来确定销售团队的人数，一般人数为8-12人。在这个团队中，老销售人员经验丰富，销售技巧相对高超，但可能缺乏激情；新人虽然经验不足，但充满激情和提升空间。为了保持项目的销售激情又不影响项目的销售速度，一般建议人员结构为70%老销售人员，30%新人。

销售经理需要了解团队成员的相互情况，增强团队的凝聚力和战斗力。在项目成员的第一次见面时，销售经理必须做好充分的准备，确定会议风格和氛围，以便日后管理。要让销售团队成员保持激情，可以通过领导帮助洗脑、思想动员等方式来实现。思想动员时要注重“划饼”，给团队成员一些动力，但也要注意表达方式，不要让他们觉得像承诺。

一、销售经理在开盘前的准备工作

作为销售经理，在开盘前需要做好充分的准备工作，以确保项目的顺利进行。需要制定全面的营销计划，包括推广计划、销售认筹计划和开盘当天的组织安排。这些计划需要充分考虑市场需求、竞争态势和项目特点，以确保开盘的成功。

根据营销计划，需要制定详细的物料计划，包括宣传资料、销售工具和其他相关物料的准备。这些物料对于项目的宣传和销售至关重要，因此需要提前准备充足，并确保质量达标。

还需要进行针对性的推广计划，包括项目形象推广和开盘信息推广。项目形象推广需要突出项目的独特卖点和优势，吸引潜在客户的关注；开盘信息推广则需要及时传递开盘信息，提醒客户参与认购。

二、销售经理如何做好团队管理

作为销售经理，优秀的团队管理是确保项目顺利进行的关键。需要根据项目需求确定销售团队的人数和结构，确保团队具备足够的能力和激情。

需要了解团队成员的特长和优势，充分发挥他们的潜力。需要建立良好的团队氛围，增强团队的凝聚力和战斗力。

需要进行全面的培训和指导，包括房地产基础知识、项目介绍、销售技巧等方面的培训。这有助于提升团队成员的专业素质和销售能力，更好地完成销售目标。

需要进行有效的沟通和协调，确保团队成员之间的合作和配合。这包括及时处理团队内部的问题和矛盾，以及与其他部门的协调和合作。

需要关注团队成员的个人发展，为他们提供成长的空间和机会。这有助于激发团队成员的积极性和创造力，为项目的成功贡献更多的力量。

智能化工程师讲解项目的智能化特色和优势。物业管理人员详细阐述项目物业管理的内容、特色及收费情况。在讲解项目的过程中，我们需要找到每个项目的核心卖点，才能更精准地吸引客户，提高成交率。

对于卖点的讲解，我们需要结合项目的基本资料，制定统一的说辞。在介绍沙盘时，无论采用何种方法，最重要的是将项目的最核心卖点传达给客户。我们还需要进行销售流程和销售技巧的培训。

销售流程需要规范且流畅，从客户进门到离开，每一个环节都要给客户留下专业而深刻的印象。在销售过程中，我们需要及时回应客户的需求和疑虑，详细介绍项目特点，突出优势，同时营造销售现场的气氛，同事间的相互配合也非常重要。

针对销售技巧的培训，主要是让销售人员根据不同客户采用不同的方法。可以通过请业绩优秀的同事或资深销售经理来分享经验，或者让销售人员到其他项目实习，学习他们的销售方法和技巧。我们还需要与其他部门建立良好的关系，如销售部、财务部、合同部、物业管理公司等，以便更好地开展工作。

在项目开盘前，我们需要做好各项准备工作，如悬挂五证、公示销售价格表和合同范本等。我们还需要及时统计开盘业绩，做好各个环节的把控和突发事件的处理。在开盘后，我们需要及时整理单证、进行轮休、工作小结、人员调整等。我们还需要关注营销执行方案的落实、监督和反馈等。

在项目的中后期，我们需要保持销售团队的激情，开展批评与自我批评、读书读报会、内部辩论赛等活动。我们还可以采用有趣的奖励机制来激励销售人员。在项目进入尾盘期时，我们需要重点关注滞销户型的推销、佣金的结算等。

销售经理的业绩激励与挑战

销售经理的薪酬体系中除了固定薪资外，还包含基于团队业绩的绩效奖金或佣金。对于顶尖的销售经理而言，提升个人销售额并非赚取更多收益的主要途径，改善团队业绩并推动整体销售额的增长才是关键。

那么，对于销售部门而言，怎样的内部结构能带来最佳效果呢？我认为像贵公司这样采用精简高效的一层式结构非常合理。由于人员精简，这种结构能迅速适应市场变化，减少反馈时间，这对于抓住瞬息万变的顾客需求至关重要。

在销售团队的日常管理中，对推销员的有效管理尤为关键。推销员是公司与客户之间的桥梁，在确保公司品牌声誉的必须确保他们为公司带来公平的交易。而关于销售代表是否应收取佣金的问题，答案是肯定的。如今，许多公司已经开始向销售代表支付工资，但最优秀的销售代表仍期望其收入与业绩挂钩，因为他们追求的是业绩带来的薪酬增长。

针对员工的特质分配工作，我认为应平衡他们的创造性和自身能力。例如，在支持员工追求目标的为他们提供财务和业务分析方面的支持。这样的平衡能让员工感受到关怀与尊重，从而更加积极地投入工作。

谈及我面临过的最大挑战，那一定是如何成功地进行一次特殊广告活动。当时需要将顾客吸引到流量较小的商场进行圣诞购物季活动。面对顾客群体中的年轻人和成年人在购物偏好上的差异，我们设计了一系列针对家长和子女的广告和比赛活动。这不仅考验了我的策划能力，也让我认识到团队合作的重要性。在跨部门合作和策略规划方面，我深感正规商务培训的重要性。我也积极参与各种研讨会和行政管理课程的学习。

至于房产销售的成功要素，首先要有强烈的自信心。这种信心不仅是对自身能力的肯定，更是对公司和产品的信任。与客户和同事交流时，必须真诚相待。作为销售人员，还需要具备敏锐的观察力和思考习惯，不断总结销售经验。坚韧的意志力和良好的心理素质也是成功的关键。面对挫折时，要保持冷静并不断调整心态。优秀的销售人员必须服从上级安排，具备强大的执行力，并与团队合作紧密无间。不断学习和提升自己的能力也是不可或缺的部分。只有如此，才能在这个竞争激烈的市场中立足并取得成功。