课件纲要
第一部分 商业地产项目开发的基本内容基础知识
一、商业地产公司开发商业地产项目的三大结构体系
二、商业地产项目开发公司必做的基本的工作内容
第二部分 商业地产开发全程四个主要阶段的关键节点和疑难问题
第一篇 商业地产项目的基地研究
一、商业地产项目地块研究
1. 地块自然现状特点
2.交通状况
3.项目所在区域现状[新、老、接合部、改造、郊区等]
4.项目所在区域的城市功能 [CBD、商圈、专业市场等]
5.项目所在位置的商业功能
6.项目所在周边的商业状况[竞争状况、已有商业体量]
7.项目基础设施条件
第二篇 商业地产项目的商业定位
二、商业地产项目的商业定位
(一)研究方法(反向研究 —— 微观、中观、宏观)
1项目所服务区域的功能定位
2项目的商业功能定位
3目标客户群体的定位
4主题与特色定位
(二)研究项目定位的基本内容注意要点
8.客流及消费特点
(二)定位研究的工具的使用所注意要点
9.综合条件的评估
第三篇 商业地产项目的规划
三、商业地产项目的概念规划
(一)地块规划
不理想的地块规划:
1单边街区、
2不规则、
3不临街等怎样规划?
(二)人流动线组织规划
1动线规划原则
2主动线类型
3主、次动线
4动线导引
(四)建筑概念规划
1单体集中式加沿街铺式的怎样规划?
2建筑底商商业的规划
3进深与面宽、
4层高、
5中庭与电梯庭与室内商街、
6视线与动线
(五)、空间规划
1室外空间及广告位的规划等
2视线与导引
3室外空间
4照明与灯饰
(六)、物业运营条件的规划
1物业条件规划的原则
2电梯电梯的规划要点
3升降梯与自动扶梯运载量比较分析
4餐饮条件各项指标
5销售型商铺的机电系统
第四篇 商业地产的招商
四 商业地产项目招商
1、招商筹划
1、招商业态落位规划、品牌、业种搭配策略和方法--互补与衔接。
1.1招商范围及目标商家、品牌落位与洽谈落实、
1.2各类业态选址要求
1.3招商方案、招商目标与商家需求。
2 招商实施
2.1、租赁经营方案、租期方案、租金指数与标准
2.2、联营经营方案、经营期方案
2.3、招商洽谈,面积、物业条件、
2.4、招商落实顺序--主力次主力店、品牌连锁店、连锁单店、中小商户
2.5、如何针对意向商家物业改造。
2.6、开业与运营约定策略性实操。
第五篇 开业筹备与开业
五、开业筹备与开业
1、商业管理公司建立,开发商自建或聘请
2、商业运营管理培训
3、商管公司对本项目运营策略、管理规范制定
4、商管公司与入驻商家的前期衔接、计划、方案。
5、编制商家入驻开业序列和实施操作条列
6、物业管理公司的建立,发商自建或聘请。
7、物业公司对本项目管理制度与培训
8、物业公司制定物业交接策略和工程对口实施交接
9、行政部门所负责的对商户的各项证照的办理、检查、监督。
10、企划部门对开业宣称推广策略、计划、实施
11、运营部、企划部对开业促销、旺场的策略、计划、实施
12、如果分期开业,商管、物业、企划的策略、计划、实施方案。
13、财务部门,核收、监管、催缴各类款项包括商户装修、改造、租金、定金、预收款等等。
试题:
1.定位的现实问题
自然条件复杂的地块以什么原则判定?
2.规划的现实问题
不临街、单边街区、不规则等等
3.建筑体量的大小究竟如何确定?
以出售为主的商业项目,体量越大越好吗?
4.业态的比例
一般的规律是52:18:30,教条主义会怎样?
5.动线问题
建筑设计师们只设计外部交通动线,而空间设计师和运营专家负责室内动线,但是商业项目的内外动线必须一体,两张皮怎样捏得才能够完善、有效?
6.预招商
理想的状况是在方案阶段就进行预招商(方案征询主力店意见同时),但是方案未定如何招商?而主力店没有确定,敢于实施吗?
7.招商与开业
一定要招满了再开业吗?百分之几十就可以开了?
8.物业交接的节点
验收交接的实际衔接点,都不耽误又不推诿能做到吗?
假如要赶工期,后续工程、商装、商户装修能避免交叉吗?