地产开发与投资

【课程背景】
管理红利时代下，房地产行业粗放发展的趋势不断趋缓，行业利润因随着土地有偿制度的不断深化、和土地出让制度的不断完善导致房地产企业在公开市场上的竞争日益激烈而日益萎缩，作为资本驱动的资金密集型产业，投资在新常态的经济形势下的重要性不断提升。
合作开发作为新时期房地产企业应对资金短缺、优质土地资源难以获取、提升产品竞争力、满足城市发展服务要求方面的投资模式，日渐受到重视。
本课程主要以实际案例为主，通过对于不同语境下、不同房地产参与企业的不同特点出发，全面解析房地产投资拓展中的合作之道，同时结合案例，重点剖析因不同开发特点所带来的各类隐患，增强地产投资管理者的投资管理和实操能力，帮助企业从投资拓展方面，打造强有力的竞争基础。

【课程收益】
1、合作开发的主要特点和发展趋势；
2、不同房地产企业在合作中主要重视的特点和投资偏好；
3、合作开发的构建与隐患；
4、合作开发的实际案例解析。

【课程对象】
房企业董事长、总经理、项目总、前期开发、拓展部门负责人。

【课程大纲】
第一章：典型房地产企业的土地储备方法与合作空间
1.1典型房地产企业土地储备的几种模式
(1)公开市场：招拍挂与合作招拍挂
(2)非公开市场：产业勾地、一二级联动开发与旧改
(3)收并购市场：股权合作与工程收购
1.2典型土储方式的合作空间
(1)招拍挂与合作招拍挂：保证金融资、操盘能力合作、资金定投合作
(2)产业勾地：产业资源共享、融资合作、政策支撑合作
(3)一二级联动开发：平台公司融资合作、政策融资合作、通道返还合作
1.3典型土储方式的合作路径简述
(1)股权合作：针对实体企业的合作方式，需要明确工作界面与工作路径
(2)债权合作：针对金融机构的合作方式，需要明确融资需求的合作路径
(3)工程收购：在建工程收并购

第二章：房地产住宅投资基础原理解析
2.1投资测算的主要定义
定义：通过输入信息的不断更新和成本条件的不断夯实，测算项目的各类经济指标以指导项目的获取决策、商务条件、落地优化、成本修正等
2.2投资测算的成果展示
投资测算的成果内容构成：投资测算表+强排方案+成本估算方案
投资测算表拆解：内容项、关联项、总体构成与原则
投资测算中的专有术语名词释义
2.3投资测算工具的设计与应用原则
阶段性原则：前期重效率，中期重运营，后期重成本
条线原则：投资测算表填写的前期性准备工作
公司的差异化视角：公司的能力构建对于投资测算的主要影响及优化方案
(1)投资测算工作的组织全景图
组织构架
设计部门与主要职责
主要工作流程
(2)投资测算工作实战
项目信息的收集：区位信息/土地信息/价格信息/政策要素
项目价值的判断：城市价值/市场指标/去化预测/竞品分析
(3)项目工作的组织
投资部：土地信息的收集与预测
设计部：强排方案与设计要点
客研部（营销部）：产品定位与产品定价
销售部：销售方案与流速预测
成本部：成本预测表
运营部：全周期项目节点排布
财务部：资金安排与税务筹划

第三章：不同类型项目合作的流程与工作界面剖析
3.1招拍挂土储语境下的合作方式
(1)保证金融资：融资主体，融资金额与方式，抵押物，利率，周转效率，面向对象
(2)联合操盘：合作主体，工作界面，条线选择，利弊分析
(3)招拍挂语境之下的合作企业的选取与基本工作流程：金融机构、供应链融资、房地产企业的竞合关系，国企的合作
3.2勾地语境下的合作方式
(1)产业资源方面的合作要点：勾地铁三角的开发角色，房地产企业的主要作用，房地产企业与产业资源的合作空间
(2)勾地语境下的资金合作要点：土拍保证金、土地出入金、工程投入、销售回款，产业补助，招商奖励，产业物业的移交与转移
(3)勾地语境下的合作企业选取与一般流程
3.3收并购语境下的合作方式
(1)股权合作与工程收购的优劣分析
(2)股权合作下尽调工作的主要要点：股权关系、债权关系、偿还优先级、有票成本/无票成本对项目估值的考虑、交易方式对项目获取的风险与影响
(3)工程收购下尽调工作的主要要点：地方土增税政策的计算规则、在建工程收购启动的主要政策支撑、税务筹划、资金计算实务
(4)一般股权交易的设计要点：资金支付节奏、资金支付的条件、股权交易中的股权变更的路径和确认办法，公司交易章程

第四章:实例解析
4.1合作招拍挂：大唐地产与中南置地在南通的战略关系的达成与全面合作的要点及工作组织简析
(1)双方角色与处境分析
(2)合作起源与合作空间
(3)合作方式与合作内容
4.2产业勾地：清华启迪与宁波万科在奉化的勾地案例简析
(1)双方角色与处境分析
(2)合作起源与合作空间
(3)合作方式与合作内容
(4)合作效果评估
4.3收并购项目：上海古北社区在建工程收并购案例简述
(1)企业角色与公司家底盘点
(2)交易路径设计与税务筹划方案
(3)谈判要点与推动方向
(4)合作效果评估
4.4项目融资融资方案实例分析
(1)项目的现金流情况预测与融资需求分析
(2)土地获取阶段的融资方案
股权融资方案与实施主体/债券融资方案与实施主体
(3)工程开发阶段的融资方案
债券抵押/供应链融资/开发贷/信托
(4)销售阶段的融资方案
应收账款融资

第五章:一些建议与要点回顾
5.1课程回顾：四类土储方式与合作空间；各类合作的主要流程与要点；重点注意方向
5.2针对企业自身的地产业务所适合的合作方式进行简要分析，并提出一些优化建议
5.3针对企业自身的地产业务所合适的市场进行简要分析，并提供一些潜在的合作伙伴

【课程讲师】
曾老师：国家注册规划师，原万科规划与投资总监。十余年房地产企业中高层管理经历，曾任职于万科地产、时代地产等企业，常州市规划设计院、深圳市城市规划设计研究院等乙方设计机构，并曾在政府部门担任建管所代所长，经历房地产项目前期拓展所有角色。
任职房企期间：主要负责城市更新、新城开发、特色小镇开发相关项目的对外拓展、投资分析及参与投后项目的规划设计管理，组织撰写投资报告、规划设计报告，并完成投资分析、模式分析、成本与现金流测算等工作。期间完整经历多个项目的投拓周期，涉及产业勾地、收并购、综合新城开发、ppp等多种项目类型，并成功签约苏州2000亩综合开发项目、宁波600亩产业勾地项目等。

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