房地产无效成本管控

课程收益
1、系统分析地产项目全周期各类无效成本产生的具体原因及解决办法；
2、帮助成本人员识别房地产项目开发过程中的产生的无效成本及成因；
3、借鉴标杆房企全面系统处理无效成本的经验，并制定机制和措施防范无效成本；
4、通过讲师具体操盘案例分享，加深对无效成本的认知；
5、标杆房企工具模板，直接套用，帮助工作提升；
6、无效成本识别与管控方案：减少项目无效成本，提高管理水平，提升项目效率和收益。

课程对象
1、房地产企业董事长、总经理、副总、区域总、项目总等公司决策层领导。
2、房地产企业成本、招标、设计、工程、财务、营销等专业部门负责人及专业骨干。

课程大纲
一、房地产项目全成本费用与无效成本的构成解析
1、地产项目的全成本费用、有效成本和无效成本定义
2、项目开发成本增加的主动被动判定方式
3、有效成本与无效成本的界定
4、无效成本计算公式
5、无效成本对利润的影响
6、无效成本管理中的职责与分工

二、无效成本产生的原因、现象表现与分层分类分结构解析
1、无效成本在哪些部门中形成及原因分析
2、无效成本在开发的哪些阶段过程形成，成因分析
3、无效成本如何快速识别
4、七大类无效成本的形成原因分析
5、土地类成本：2项内外结构中的无效成本与产生原因分析
6、营销费类成本：3项内外结构中的无效成本与产生原因分析
7、管理费类成本：2项内外结构中的无效成本与产生原因分析
8、税收类成本：6项内外结构中的无效成本与产生原因分析
9、法律风险类成本：3项内外结构中的无效成本与产生原因分析
10、工程类成本：4大分类27项内外结构中的无效成本与产生原因分析
1）设计失误：造成的无效成本及内容分析
【案例解析】设计失误类典型案例：
1-31（规划、建筑、结构、机电、强电、弱电、消防、装修、门窗、节能、设备、部品、地库、售楼处、景墙、设备平台、商铺、示范区、审图、厨房、结构与景观冲突、入户单元、电梯前室）
① 案例背景 ②无效成本判定 ③整改补救动作及管理提升措施
2）政府罚款：造成的无效成本及内容分析
【案例解析】政府罚款类典型案例：1-3（违反规定、政策不熟、缴付类）
① 案例背景 ②无效成本判定 ③整改补救动作及管理提升措施
3）管理失误：造成的无效成本及内容分析
【案例解析】管理失误类典型案例：1-69（、施工组织、开口、预埋失误、品质提升、样板房抢工、基础放坡、无证施工、桩基检测、入户大堂、定标单位二失误、最低价定标失误、定价差异、测绘、遗留未迁移、泥浆费用、停工浪费、退场索赔、桩型更改、塌方处理、销售要求、抢首开、样板房调整、抢前施工、拆改、预留错误、拆改拆除、甩项增加、闲置退场、结构冲突、养护增加、雨季增加费用、外墙涂料、直委价差、退场价差、营销承诺、规划后期增加、季节性增加、图纸不交圈、恢复费用、窗处理、停车位、尺寸把握不准、变压器、吊顶效果、样板房合图错误、完善设计效果、人防类、景观示范区、字体标识、效果把控、白图蓝图不一致、后期二改、栏杆工程、人行道、踢脚线、幼儿园沟通、计容差异、进户门内外开、效果差异、营销开放）
① 案例背景 ②无效成本判定 ③整改补救动作及管理提升措施
4） 延期交付：造成的无效成本及内容分析
【案例解析】延期交付类典型案例：（合同延期、整改延期）
① 案例背景 ②无效成本判定 ③整改补救动作及管理提升措施
11、非经济账类成本：2大分类3项内外结构中的无效成本与产生原因分析

三、项目各阶段无效成本的产生与案例详解
1、土地拓展阶段无效成本产生的原因及案例解析
a) 核心指标控制不严，方案强排粗，成本测算不准
b) 政策规范解读不清晰
c) 场地条件调研不足
2、方案阶段无效成本产生的原因及案例解析
a) 产品定位不合理、不清晰、不准确，导致定位后期修改
b) 产品配置不严谨、不适配、不精准
c) 项目运营思路不明确，总图布置、产品排布不符合不符合运营要求
d) 规范理解不到位，图纸质量差
e) 核心指标控制不严谨，成本超标
3、施工图设计及施工阶段无效成本产生的原因及案例解析
a) 施工图指标测算差别导致的与方案指标的差异，损失核心指标
b) 建筑设计核心指标控制不严谨
c) 结构设计核心指标控制不严谨
d) 机电设计核心指标控制不严谨
e) 景观/室内设计核心指标控制不严谨
f) 错漏空缺产生的无效成本

四、无效成本处理原则
1、公开披露原则：如何通过信息平台将无效成本从项目发起直至有效披露至集团
2、无效成本的抵扣原则：
a) 实际发生无效成本的金额确定原则（区分有成就共享和无成就共享不同情况）
b) 单项目及多项目无效成本罚款的原则
c) 单项目及多项目中无效成本抵扣罚款的顺序
3、监督检查及奖罚机制：
a) 过程阶段的检查和处罚机制设计
b) 结算关门阶段的检查和处罚机制设计
4、无效成本预留：
a) 无效成本预留的比例计提
b) 无效成本抵扣约定
c) 无效成本预留抵扣上限设定

五、无效成本的核算原则
1、罚款类无效成本核算原则
2、赔偿类无效成本核算原则
3、变更签证类无效成本核算原则
4、合同补充协议类无效成本核算原则
5、费用增加类无效成本核算原则

六、项目无效成本的控制方法
1、无效成本管理的过程程序
2、无效成本的统计分析方法
3、合同无效成本分析
4、月无效成本分析
5、项目无效成本分析
6、无效成本的成本系统操作流程
7、无效成本晾晒，多途径公开，责任约谈
8、无效成本的抽查与督办
9、无效成本管理的123数字密码

七、降低无效成本提升项目收益的措施
1、拿地阶段漏斗筛选与风险排查及标杆房企案例解析
2、定位与设计阶段降低无效成本的措施
3、 图纸阶段降低无效成本的措施
4、施工阶段降低无效成本的措施
5、招标阶段降低无效成本的措施
6、销售端降低无效成本的措施
7、无效成本对标与管控
8、无效成本优化：如何降低项目无效成本，提升成本管理水平
9、契约责任下目标成本包干及无效成本管控
10、标杆房企成本零浪费计划与实施
11、成本管理的闭环与业务提升
案例：地库无效成本研究分析与应对措施
案例：产品设计无效成本控制与优化
案例：管理无效成本优化提升方案与落地

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