房地产投资项目课程
课程背景：
当前房地产企业想长期持续生存要点，是决策钱、地、产品，怎么拓展项目？怎么找到资金？怎么在一、二线城市和核心城市或周边城市，找到项目和土地资源,都是房企高管们每天在思考的问题。市场环境研究的内容几乎扩展到社会、政治、经济、文化、习俗的切领域。进行房地产投资就如同种下一棵树，而投资环境就是养育树木并决定其生死的土壤，是房地产投资和开发的第一步，只有确认了投资环境的健康和稳定，此后的市场研究和地块选择才能开始。
为此，本课程对房地产行业投资项目分析及市场环境解码，为相关领导和骨干提供借鉴。
授课老师近30年的金融经济研究与实践工作经验，逻辑严谨，思路清晰；通过深入浅出的理论与案例分析相结合，通俗易懂。
课程收益：
1、学习和掌握中国房地产需要关注区域与城市，以及如何在这些区域和城市获得项目；
2、学习和掌握项目决策模型、要点，以及如何正确判断房地产市场和项目；
3、学习和掌握从资本角度和财务指标角度对项目做出正确研判；
4、学习和掌握房地产项目测算模型、市场测算模型以及可行性研究报告撰写；
5、学习和掌握项目开发前中后期融资模式、项目研究和踏勘，以及项目风险评价与控制。
课程对象：
房地产董事长，房企集团中、高管，区域公司中、高管，项目投资拓展人员，财务管理人员
课程方式：
主题讲授+视频欣赏+情景模拟+案例研讨+学员分享+落地工具+头脑风暴
课程大纲
一、决策区域与城市
1时刻关注三大湾区城市
2重点关注中国9大城市群的20个都市圈
3中小房企进入核心都市圈及周边城市的4种方法
4中小城市项目投资的8个关键指标
5抓住房地产周期性投资模式
二、决策项目与市场
1城市规划与区域规划研究
（1）城市规划与区域规划发展方向
（2）实际规划落地性论证
2决策项目区域与地段
（1）区域产业与人口特点
（2）区域经济现状与未来发展方向
（3）区域交通与配套现状与未来发展
（4）区域房地产政策
3城市与区域房地产市场研究与决策
（1）土地市场现状与未来2-3年土地市场研判
（2）房地产存量与去化周期
（3）市场平均去化量与回款情况
4项目决策指标模型
（1）项目核心经济指标研究与规划方案选型
（2）城市地图7个关键指标快速定位项目
（3）商业项目与产业项目的决策指标
5项目测算与风险压力模型
（1）项目成本测算
（2）项目可销售回款预测
（3）项目开发风险、政策风险与市场评估
（4）项目盈亏平衡点评估
三、决策资金与财务指标
1资金指标决策
（1）资金方的合作方式
（2）资金方投资偏好研究
（3）资金回报要求与风险评估
（4）项目融资结构设计
2项目财务核心指标决策
（1）项目内部收益率IRR
（2）项目“地货”比
（3）项目净现值NPV
（4）项目回款周期
（5）项目利润率
3项目财务指标和税务选型
四、现场踏勘与市场调研
1现场踏勘准备
（1）土地市场数据调研
（2）房地产市场调研
（3）现场踏勘工具准备
2现场踏勘要点与指标
（1）项目地上物踏勘
（2）项目地下初步地勘、文勘
（3）周边在建项目走访
（4）项目1-3公里半径配套、交通等踏勘
3市场调研
（1）项目周边主流产品研究
（2）项目周边项目去化情况和房价研究
（3）项目周边主力客户群研究
五、房地产融资模式
1土地前融
（1）资金来源方向
（2）融资模式与成本
2代建融资
（1）代建方背景与资金来源分析
（2）融资模式与成本
3销售融资---融资模式与融资成本
4合作融资
（1）合作融资结构设计
（2）退出机制与融资成本
5开发贷---开发贷条件与融资阶段
六、可行性研究与项目结论
（1）房地产项目可行性研究构成
（2）项目可行性研究数据与信息来源
（3）可行性研究信息与项目投资决策关系逻辑
（4）项目可行研究结论
（5）项目投决流程与决策指标
（6）与企业内部和外部同类型项目对比
（7）将项目投决与结论作为出让方谈判要点
七、项目投资环节的风险控制
1项目前期拓展阶段风险控制
（1）前期拓展工作成本控制
（2）数据与信息完整性
（3）土地/项目核心决策人的接洽
2项目拓展中期谈判阶段的风险控制
（1）明确政策性拿地返还时间和方式
（2）明确土地款/收购款支付方式
（3）明确拆迁与债务处理方式
（4）明确地价与限购城市的售价
3项目后期获地阶段的风险控制
（1）报批报建方式与流程
（2）开发中相关部门和单位的协调
（3）预售条件与回款时间
八、房地产项目投资模式概述
1招拍挂类
2收并购类
3城市更新/三旧改造类
4其他类
九、房地产项目投资流程概述及案例分析
1房地产项目投资流程概述
2案例分析
十、投拓人员素质要求
1专业运用能力
2综合分析能力
3资源集聚与调动能力
十一、市场环境分析
1政治环境调查分析
2经济环境调查分析
（1）宏观经济环境
（2）市场环境
（3）财务环境
（4）资源环境
3金融环境调查分析
4文化环境调查分析
（1）社会秩序
（2）社会信誉
（3）社会服务
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