虽然我国的房地产调控措施还需要进一步的细化和完善，但大方向是正确的，特别是住房差别化调控体系的逐步建立更是值得肯定。但是，为什么屡次调控，却都一次次沦为“空调”呢？除了城市化进程加速推进、全球货币泛滥等现实因素外，笔者以为，调控政策没能有效执行是最直接的原因。
房价上涨，调控措施出台，再上涨，再调控……惯性的思维和逻辑的循环好像永无止境，房地产调控实际效果却一直难如人意。这次的“国五条”并不是什么新政策，仍是对以往调控政策的再次重申而已。
先看供给调控政策。2005年，“国八条”和“新国八条”就明确提出要“大力调整住房供应结构”，“保证中低价位、中小户型住房的有效供给”。2006年规定，建筑面积90平方米以下住房所占比重必须达到70%以上。2007年强调这一政策丝毫不得打折。笔者没有找到最近的数据，但发改委在2007年曾经公布过90平方米以下普通商品房投资仅占商品住宅投资的17.2%。
再来看土地供应计划。为保障住房有效供应，2010年国土资源部首次组织在全国范围内编制住房用地计划，并于当年4月下旬公布了18.5万公顷的住宅用地供应计划，同比增长140%。2011年土地供应计划增加到21.8万公顷，2012年缩减为15.93公顷。而住宅用地的实际供应呢？据中指院一项关于土地市场横向的监测数据显示，2010~2012年，全国土地供应计划完成率不足七成。
再看需求调控政策。从我国的现实情况看，房地产调控最重要的还是“抑需求”，特别是抑制投资性需求。一些手上集聚大量资金的投资者，为了应对通胀，确保财富保值，炒房之风一时风行。炒房暴富的示范效应导致房价的持续飙升和非理性的再投资冲动，同时也使得我国房地产演化成了有钱人的储钱罐。
虽然从2005年3月开始，我们就提出要“将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制”，并明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的要追究有关负责人的责任”，2010~2012年我们也多次提出要实行问责制。但，有谁完成了调控目标呢？又有谁被问责了呢？土地供应计划没完成问责了吗？在限购政策上做小动作问责了吗？没有完成房价上涨定量目标问责了吗？没有，都没有。
其实，我们一直把房地产调控当做短期的经济调控手段，而不是一项长期的经济和社会政策。调控政策一直得不到有效执行背后的深层原因，是我国过去十年的经济腾飞对房地产的过度依靠，以及地方财政对“土地财政”的依赖成瘾。过去十年间，以“地根”撬动“银根”，以“房地产”创造“GDP”的模式，一直是地方政府间经济竞争的法宝和政绩的最快最好体现。所以说，土地财政助推高房价，即使不能说是地方政府的故意之举，起码也是在当前的种种现实背景下，地方政府的无奈或默许之举。由此，出台再多的调控措施又能有什么大作用呢？
行文至此，想起读大学时军训教官教我们如何打靶。他告诉我们，首先要知道靶在哪里，其次要掌握正确的打靶姿势，最后在练习时如果不好好练，教官是要来踢屁股的。房地产调控要想见效果，是不是也应该适当地踢踢屁股呢？ |
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