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    N70012365 2015年房地产项目开发会计人员必需掌握的核心财税问题解析专题 2671
    课程描述:

    南京房地产开发项目培训

     

    适合人员: 项目经理  
    培训讲师: 王老师
    培训天数: 2天
    培训费用: ¥元

    【课程背景】

     根据房地产项目开发一线会计人员的工作需要,我们根据截止2015年10月25日的税收政策,结合营业税改征增值税和税务检查中主要问题,系统分析地产开发不同阶段的重要税务问题,帮助企业在短时间内掌握重点问题的解决方案,以降低企业税收成本和税收风险,改善您企业的资金紧张状况,彰显你的专业价值

    一:房地产营改增主要影响及对策分析

    1.营改增对工程造价的主要影响

    2.营改增对项目成本管理的影响

    3.营改增对产品定价的影响

    4.营改增对业绩考核指标销售额、对项目投资与收入估算的影响

    5.营改增对财务评价的影响(投资利润率、成本利润率、资本利润率)

    6.营改增对项目投资与收入测算的影响(重点)

    (投资估算表、资金计划表、销售出租收入及经营税金估算表)

    7.增值税的税负形成机制与营业税税负形成机制差异解析;

    8.不同工程管理模式的影响(平行发包、施工总承包、工程总承包)

    9.对土地一级开发的影响解析

    10.对不同项目拓展方式(合作开发)的影响解析

    11.对销售的影响解析

    ⑴ 不同销售方式税负差异显著;

    ⑵ 自营销售、代理(境内外)销售、带租约销售、出租、经营权的整体转让、托管、

    证券化、众筹。

    ⑶ 低成本营销、先租后售、以租代售、换房销售、升值销售、售后回购、售后返祖、租金抵月供等。

    12.持有物业出租、转租的税负差异解析

    13.融资渠道与方式的选择:(银行贷款、预售、发行股票、房地产债券、地产信托、

    REITS、私募融资、典当融资、合作开发)

    14.营改增对会计核算的影响及对策

    二:不同来源渠道取得或出售土地成本的构成差异(重点)

    1.招拍挂(净地出让、非净地出让)成本构成

    2.划拨用地的成本构成

    3.购买在建工程

    4.合营式合作开发

    5.融资型合作开发取得土地

    6.土地置换

    7.购买资产式收购项目公司

    8.股权收购取得项目公司土地

    9.投资者以土地出资

    10.棚户区改造取得土地

    三:土地增值税清算中常见的税企争议解析

    1.营业税、土地增值税和企业所得税有关收入确认差异解析

    2.土地增值税和企业所得税有关成本、费用和税金扣除差异解析

    3.企业成本计算对象的确定与清算单位的关系

    4.土地成本和其他开发成本的分摊方法(占地面积法、建筑面积法和土地估价法)

    5.配建保障房如何处理更合适

    6.同一项目的清算方法是否可以变更

    7.红线外支出的处理

    8.车位的不同成本分摊方法

    9.会所的不同处理方法对清算的影响

    10.别墅按套或按类清算的争议

    11.如何让选择清算时点(早清算还是晚清算)

    四:建安阶段的核心财税问题解析

    1.建安阶段的会计科目设计

    2.合同与发票管理

    3.电梯、空调、门、窗、排水设备、消防器具、智能化设备、幕墙、信报箱、洁具、家具、五金、钢结构等,在总包合同中应当约定甲供还是乙供?

    4.总包合同中建筑材料(钢筋、混凝土)乙供,开发公司需承担3.18%的营业税及附加?

    5.精装修业务,涂料、墙砖、电线、灯具、园林设备或林木应当甲供还是乙供?

    6.幕墙、门窗、定制家具、钢结构向生产厂商直采的节税原理

    7.代垫水电费的处理

    8.装修费用的处理(商品房住宅装修一次到位实施细则)

    9.精装修家电和家具的处理(渝地税(2011)221号)

    10.扣留的质保金需要缴纳营业税吗?

    11.对外付汇境外设计公司的设计费(室内设计、外立面设计、城市综合体整体

    建筑设计)需要缴纳10%的预提所得税?

    12.基础设施、公共配套和开发间接费的税务审核

    五:销售阶段的核心财税问题解析

    1.到底什么样的收入无需缴纳营业税?

    (“应税收入”与“非应税收入”的区分标准和依据)

    2.预征模式存在的主要问题

    3.众筹模式售房的主要财税问题解析(业内3种销售创新)

    4.产品应该如何定价

    5.租赁保证金是否应缴营业税

    6.“交1000抵1万”销售业务应当如何操作业务流程、合同价款、开具发票?

    7.老业主推荐新客户赠送免物业管理费如何操作最节税

    8.物业公司免收的管理费是否应当视同销售仍然确认会计收入、申报营业税?

    是否还负有代扣老业主20%的个人所得税的义务?

    9.开盘现场抽奖品活动所发生的费用应确认为“销售费用”还是“营业外支出”

    公司是否负有代扣20%个人所得税的义务?

    10.“买房送车位”业务应当如何约定合同条款以减少税务纠纷

    11.销售精装房按毛坯确认收入并预提装修成本,另签无偿赠送装修合同的危害

    12.分时度假会员模式的税收好处

    13.房产税的筹划思路

    14.会计乱用销售费用和管理费用,预提部分费用的危害

    六:资金管理中的核心财税问题

    1.借款费用或利息费用的税务处理解析

    2.集团企业资金集中的模式(转贷的税收利益)

    3.明股实债融资对营业税、土地增值税和所得税影响

    4.民间借贷的利息费用的税前处理思路

    5.借款费用的资本化与费用化对两税清算的影响差异

    6.资产证券化存在的主要问题解析及规避(法律、财务、税务)

    7.PPP项目的主要财税问题解析

    七:营业税、土地增值税和企业所得税的协调

    1.三税种的区别和联系

    2.实现规划、拿地、建设和销售等业务与税务管理呼应

    3.土地增值税和企业所得税的主要差异

    八:项目出售的主要财税问题解析

    1.项目出售和资产剥离的区别

    2.出售股权转让项目的财税问题解析

    3.出售资产转让项目的主要财税问题解析

    4.股权划转转让项目的主要财税问题解析

    5.债转股转让项目的主要财税问题解析

    6.企业分立方式转让项目的主要财税问题解析

    7.项目转让给上市公司的财税问题解析  

    九:现场互动,专家开放时间,解答学员涉税疑难问题。 讲师介绍:王老师

    我公司特聘首席财税导师,教授,武汉大学在读博士。注册税务师、会计师、注册内部审计师。资本运作高手,地产私募专家,全国房地产经理人联合会研究员,国内知名房地产行业实战派纳税筹划专家;《新会计准则与税法差异分析》主编,中国财务总监资格认证税收筹划课程首席讲师,多家上市公司独立董事,某会计师事务所、税务师事务所主任会计师,多家银行和多家证券公司的财税顾问,多家房地产开发企业(上市和非上市企业),国有企业集团的税务顾问。          

    具有十多年财务税收管理工作经验,具有丰富的资本运作经验,主导参与多个地产私募基金的设立和运作,参与部分企业的境内外上市运作。在多年的财税咨询实践中,对各类企业的投融资运作管理有非常深入的研究。先后在全国各大城市主讲《税收筹划》、《房地产企业融资之道》、《税收政策深度解析》、《房地产开发企业财税管理要点及节税方案设计》、《如何应对税务稽查》、《房地产企业资本运作与税务规划》、《兼并收购》等课题500余场,受训企业负责人、财务人员多达上万人。

    培训风格以实务见长,知识渊博、理论功底深厚。采用互动教学,内容充实新颖、气氛活跃、案例经典、分析深刻,深受学员好评,在业内享有良好声誉,被誉为“财税通”。

      本课程名称:南京房地产开发项目公开课
    参加课程日期:    
    公司名称: 联系人:
    手机: 座机电话:
    在线QQ: 参训人数:  人
    备注:
         
      付款方式
    已开课时间:
    •  2015-11-04
       南京
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    王金亮sz
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